התנאים לקבלת היתר בניה 

תמ"א 38 הינה תכנית להוספת זכויות בניה על מבנה ישן, וכוללת הקלות רבות במסגרתה, שבצידן הגבלות ואילוצים לרוב, הן מבחינה בטיחותית, הן מבחינה עיצובית. על מנת לאשר את תוספות הבניה האמורות יש לעמוד במספר תנאים שנקבעו על ידי המחוקק, בתכנית המתאר עצמה ובהוראות כלליות. התנאים וההגבלות נוצרו כדי למנוע שימוש לרעה בתכנית ועל מנת לעמוד במספר קריטרונים שצוינו לעיל אותם ביקש המחוקק לשים לנגד עיניו.

 

כך למשל במסגרת תיקון 3 לתכנית מתאר 38 ביקש המחוקק לשים דגש מיוחד על וידוא כי האלמנטיים העיצוביים החיצוניים של הבניין שיתקבלו לאחר השלמת ביצוע הבניה החדשה, המהווה תוספת לבניין קיים, יהיו השלמה של הבניין הקיים וישוו לבניין צורה ועיצוב אחידים. זאת, על מנת להבטיח השתלבות תוספות הבניה שאושרו מכח תמ"א 38 לבניין הקיים מבחינה עיצובית, בשילוב בין הבניין הקיים לתוספת החדשה מכח תכנית מתאר 38 והן בין הבניין החדש והסביבה ובניינים אחרים. לפיכך נקבעה בסעיף 25 לתכנית המתאר אילו מסמכים בתחום הבינוי והעיצוב יש להגיש לוועדה המקומית כתנאי לדיון בבקשה להיתר.

 

תנאי נוסף הינו הסדרת מקומות החניה לבניין החדש ולתוספות הבניה, כך נקבע בסעיף 17 לתכנית המתאר כי כתנאי למתן היתר בניה לפרויקט מסוג תמ"א 38, יש להראות כי הוסדרו מקומות החניה לתוספות הבניה.

 

 

חיזוק? מי יקבע?

בתיקון מספר 3 לתכנית המתאר נוסף נספח 2 שמכונה "נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק מפני רעידות אדמה". נספח זה ממקצע ומיישר קו מבחינת סטנדרט מקצועי אשר צריך לעמוד בו במסגרת בקשה להיתר מכח תמ"א 38. בנספח נקבעו מספר מסמכים אשר נדרשים להמציא לועדה, ואת התנאים בהם צריך לעמוד. בין היתר, נקבע שם, כי מומלץ למהנדס הועדה המקומית לא להסתפק בחוות דעת של המהנדס המתכנן, אלא: "מומלץ כי מהנדס הועדה יבחן את המסמכים ההנדסיים, חוות דעת וממצאי בדיקות המעבדה המפורטים בנוהל זה בעזרת מהנדס יועץ המומחה בתחום". ואכן, ברשויות מקומיות רבות אימצו את ההוראה ותוכניות קונסטרוקטיביות מועברות על ידי הועדה המקומית ליועצים חיצוניים מומחים אשר בוחנים את הבקשה ואת החישובים הסטטיים ואת תכניות החיזוק ומאשרים אותם (או שלא).

 

איך מוכחים כי הבניין צריך חיזוק?

אומנם כבר למדנו כי בניינים שניתן לגביהם היתר לפני 1.1.1980 הינם כאלה שיכול להיות מבוצע בהם תמ"א 38, אולם מדובר אך ורק בכרטיס כניסה, מעבר למתן היתר לפני 1.1.1980 כאמור, יש לוודא כי נעשתה בדיקה ואבחון פרטנית של הבניין, אבחון ובדיקה אילו נעשים על ידי מהנדס אזרחי מוסמך אשר בוחן את עמידות המבנה לפי תקן 2413 רמה 2 זאת על פי סעיף ב 1 לנספח 2 לתכנית המתאר 38.

לאחר קבלת האמור לעיל, ולאחר שהשתכנע מהנדס הועדה המקומית כי הבניין עומד בתנאי תכנית המתאר וניתן לאשר תוספות בניה מכח תכנית מתאר 38 הוא נדרש להמליץ לועדה המקומית, כי הבקשה להיתר עומדת בתנאי סעיפים 8-9 לתמ"א, זאת כתנאי לקבלת היתר. יובהר כי ללא המלצה כאמור לא ניתן לקבל היתר מכח תמ"א 38.

 

תכנית עיצוב הבניין ופיתוח המגרש

אחרי שעברנו את הבטון, החיזוק והתחום הקונסטרוקטיבי, יש לעמוד גם במספר הוראות בקשר לעיצוב הבניין ופיתוח המגרש, בסעיף 25 לתכנית מתאר 38 נקבע כי כתנאי להיתר יש להגיש שתי תכנית פיתוח נוספות, הראשונה היא תכניות לעיצוב החזיתות והגגות של הבניין תוך שילוב התוספות כולל חומרי גמר וצבע, התכנית השניה היא תכנית פיתוח של הבניין והמגרש עליו הוא בנוי, כולל שטחי חניה, התשתיות של המבנה, גדרות אם יש, שטחי גינון, שבילים ועוד. לעניין האחידות נקבע בסעיף 18.1 לתכנית המתאר, כי תוספות הבניה, תעוצב ותתוכנן בצורה מתואמת עם המבנה הקיים כמכלול אחד.

 

חניה

על פי סעיף 17 לתכנית מתאר 38 נקבע כי ללא הצגת פתרון חניה לשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית לא ניתן ליתן היתר בניה לפי תמ"א 38.

 

מיגון

לפי סעיף 25.4 יש לקבל אישור מפיקוד העורף כי פתרון המיגון המוצע בבקשה להיתר להיות מקובל עליו, זאת כתנאי למתן היתר בניה. 

 

מעוניינים לבחון פרויקט של תמ"א 38 בבניינכם? צרו קשר עוד היום!