המדריך המלא להתחדשות עירונית הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ופינוי בינוי

פרק ו' - הרכבת צוות של אנשי מקצוע

 

כבעלי דירות, אנחנו נידרש לסיוע מקצועי שילווה אותנו לאורך התהליך – ויקל עלינו לנווט בין האתגרים השונים שצפויים לכל פרויקט הריסה ובנייה או פינוי בינוי. הצוות המקצועי יכלול עורך דין, מפקח בנייה, אדריכל ושמאי. כיצד בוחרים את אנשי המקצוע השונים – ומה תפקידם?

עורך דין

תפקידו המהותי של עורך דין הדיירים עוסק בנושא המשא ומתן ושמירת זכויותיהם של בעלי הדירות. עורך הדין ינהל עבורנו את המשא ומתן מול היזם – ויצטרך לוודא שהיזם עומד בדרישות הסף שלנו וכן שכל הצעותיו תקינות והגונות. לאורך כל התהליך, עורך הדין יהיה אמון על ההגנה על הזכויות והאינטרסים שלנו - בעזרת משא ומתן וכלים משפטיים שונים.

עורך הדין נדרש גם לוודא שכל הפרוטוקלים בתהליך ערוכים כהלכה – וכן לערוך במקרים מסוימים מכרזים מסוימים. בהתאם לכך, עורך הדין נדרש להכיר את היבטי התכנון והרגולציה – ולהתמחות במדיניות הרשות המקומית ובתהליכי אישור הבנייה.

עורך הדין הוא איש המקצוע החשוב ביותר שיעמוד לרשותנו לאורך תהליך ההתחדשות העירונית. לעורך דין דיירים ישנה שורה ארוכה של תפקידים, הכוללת בין היתר עריכה של החוזה מול היזם – וכן של החוזים עם בעלי המקצוע האחרים.

חמש עצות זהב לבחירת עורך דין נכון לפרויקט:

התמחות בהתחדשות עירונית: ייתכן מאוד שהשכן מהקומה השלישית הוא עורך דין שמתמחה בדיני משפחה – אבל בכל האמור בפרויקט הריסה ובנייה, אנו זקוקים לעורך דין מעולם הנדל"ן שמתמחה במיוחד בהתחדשות עירונית. מומלץ לבחור במיוחד בעורך דין שעוסק באופן קבוע בפרויקטים של הריסה ובנייה ומכיר את המציאות ברשות המקומית שלנו.

להימנע מניגוד עניינים: עורך הדין של היזם אינו יכול לייצג גם את בעלי הדירות. נכון שהיזם אמור לשלם את שכר הטרחה של עורך הדין (כיוון שהיזם נושא בכל עלויות הפרויקט) – אך הנאמנות העליונה של עורך הדין צריכה להיות נתונה לבעלי הדירות.

הסכם ברור: מומלץ להסדיר בצורה ברורה, שאינה משתמעת לשני פנים, את חובותיו של עורך הדין כלפי הדיירים. הסכם שמגדיר את אופן ההתקשרות בין הדיירים לעורך הדין יסייע לנו להימנע מאי-הבנות בהמשך הדרך.

רקורד נקי: כדאי לבדוק אם הוגשו בעבר תביעות נגד עורך הדין – ואם הוא עובד עם היזם שבו בחרנו בפרויקטים אחרים. לעיתים מומלץ גם להתייעץ עם לקוחות של עורך הדין במיזמים אחרים של התחדשות עירונית כדי לקבל את חוות דעתם.

שקיפות: חשוב לדרוש מעורך הדין שקיפות מלאה בכל הנוגע להתנהלות מול היזם ומול גורמים אחרים.

מפקח בנייה

מפקח בנייה הוא איש מקצוע שאמור לסייע לנו בשני השלבים השונים של התהליך.

בתור התחלה, בעת ניסוח ההסכמים מול היזם, מפקח הבנייה נדרש לסייע לנו בהגדרת המפרטים הטכניים. במסגרת זאת יהיה עליו להגדיר יחד איתנו את מפרטי הדירה החדשה והשטחים הציבוריים, לבדוק לעומק את הצעות היזם ולוודא שכל הצעות היזם עומדות בדרישות התקנים הרלוונטיים. כמו כן, מפקח הבנייה נדרש לוודא שכל התכניות שהוגשו לעירייה תואמות למפרט הטכני שהוצע לדיירים.

לאחר מכן, בשלב ביצוע הפרויקט (עבודות הבנייה עצמן), מפקח הבנייה אחראי לבקר באתר הבנייה מטעמנו. במהלך העבודות, מפקח הבנייה יבדוק את לוחות הזמנים, יוודא שהעבודה מתבצעת לפני תקנים ובהתאם לנהלי בטיחות, יחפש ליקויים פוטנציאליים שונים בבנייה – וכן ישגיח על בחירת הספקים ועל הדוחות הפיננסיים.

חשיבותו של המפקח נובעת מכך שאנחנו, בעלי הדירות, לא תמיד מסוגלים להבין במלואם את המפרטים הטכניים והתכניות האדריכליות של הבניין החדש. מפקח בנייה מקצועי מסוגל גם לאתר ליקויים או תקלות בתהליך הבנייה, לוודא שתקציב הבנייה מנוהל כשורה – וכן להשגיח על בטיחות העבודות.

אדריכל

אדריכל יוכל לסייע לנו לברר באופן מלא את זכויות הבנייה – וכן יעניק לנו ייעוץ על היבטים שונים בתכנון ובבנייה עצמה. אדריכל מטעם הדיירים יוכל לבדוק את התכניות שניסח הצוות המקצועי של היזם – ולוודא שהן הוגנות וראויות.

בין היתר, תפקידו של אדריכל הוא לבדוק את כיווני האוויר של הדירות החדשות – ולוודא שהם תואמים את כיווני האוויר הקיימים בדירות הקיימות. האדריכל יבדוק את חלוקת הדירות לקומות וכן יוודא שהצעות היזם הגיוניות ותקינות. למשל, אדריכל יוכל להתריע בפנינו שהצעה להקמת דירת 6 חדרים בגודל 40 מ"ר אינה ריאלית.

שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין יוכל לסייע לנו בבירור זכויותינו וגיבוש הציפיות מהיזם. תפקידו הראשון של שמאי הדיירים הוא להגן על זכויותיהם של בעלי הדירות בבניין. השמאי יסייע לנו לבדוק האם התמורה שמציע לנו היזם הינה הגונה והולמת, הן ברמת מפרטי הדירות החדשות – והן ברמת דמי השכירות שיוענקו לדיירים אחרי פינוי הבניין הישן.

בנוסף, שמאי דיירים מסייע לקבוע את ערכה של כל דירה בפרויקט – ולתכנן את חלוקתן לדיירים השונים של הבניין הישן. תפקיד זה עשוי להיות מהותי במקרה שבו אין התאמה מלאה בין מבנה הבניין הישן למבנה הבניין הישן. במצב זה עשויים להופיע אי הסכמה על חלוקת הדירות – ושמאי מקרקעין מטעם הדיירים יוכל לפתור אותה.

יועץ ביטוח

תפקידו של יועץ ביטוח מטעם הדיירים הוא לבדוק שהכיסוי הביטוחי שלנו לא פחות מהדרוש. כלומר, לוודא שהיזם מעניק לנו את כל ההגנות הביטוחיות הנדרשות.

להמשך קריאה: