פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא אחד המסלולים המרכזיים בעולם ההתחדשות העירונית – במסגרתו ניתן להרוס מתחמי מגורים ישנים ולבנות במקומם מתחמים חדשים וגדולים יותר. תוכנית פינוי בינוי נועדה לאפשר בנייה מרווחת יותר והקמה של יחידות דיור חדשות – ואינה כרוכה בהוצאה כספית מצד בעלי הדירות.

 

למי מתאימה תוכנית פינוי בינוי?

בניגוד למסלול תמ"א 38/2  שיכול להתאים גם לבניינים בודדים וקטנים, תוכנית פינוי בינוי מתאימה למתחמי מגורים שלמים. כלומר, התוכנית נועדה למתחמים שבהם שני בניינים ויותר – או 24 דירות ויותר. חשוב לזכור שהתוכנית מתאימה בעיקר לבניינים ישנים – ובמיוחד בניינים שקיימים יותר מ-40 שנים.

ההחלטה על אישור תוכנית פינוי בינוי תלויה בהחלטת ועדות התכנון והרשות המקומית – אולם ניתן לבדוק לפני התהליך האם הרשות המקומית מייעדת מתחם מסוים מיועד מראש להתחדשות עירונית.

מה היתרונות של פינוי בינוי?

בעלי הדירות שישתתפו בתוכנית פינוי בינוי יקבלו דירות חדשות בבנייני המגורים החדשים. במקום הדירה הישנה שהייתה בבעלותם, הם יזכו בדירה חדשה בעלת תשתיות מודרניות ומתקדמות בהתאם למפרט בנייה עדכני. במקרים רבים, הדירות החדשות שיימסרו לדיירים יהיו מרווחות ומשופרות – עם חדרים נוספים או הטבות אחרות.

יתרונות נוספים של פינוי בינוי:

- החלפת דירה ישנה בדירה חדשה ומודרנית, ברוב המקרים גדולה יותר.

- תוספת מרפסת לדירה החדשה

- מיגון של הדירות החדשות באמצעות ממ"ד (מרחב מוגן) וכן חיזוק של הבניין מפני רעידות אדמה

- תוספת של מחסן (אופציונאלי)

- תוספת של חניה (אופציונאלי)

- קבלת דירה בבניין חדש בעל נראות משופרת – ותשתיות מתקדמות ואיכותיות

 - פינוי בינוי לא כרוך בהוצאה כספית כלשהי מצד הדיירים. היזם המוביל את הפרויקט מתחייב לשלם את כל ההוצאות שקשורות בהריסת המבנים הישנים והקמת המבנים החדשים

כיצד מתנהל פרויקט פינוי בינוי?

השלב הראשון בדרך לתוכנית פינוי בינוי הוא אספת דיירים ראשונית של הדיירים במתחם – שנועדה לבדוק האם יש עניין מצד בעלי הדירות בתוכנית. מומלץ לבצע אספה רחבה ככל האפשר שתכלול כמה שיותר דיירים, למעט במקרים יוצאי דופן: אם יש במתחם מספר בניינים שתומכים בתכנית ובניין אחר שמתנגד לה – ניתן בשלב הראשון לבצע אספה גם ללא דיירי הבניין המתנגד.

אם באספת הדיירים התגבש רוב התומך ביציאה לדרך – ניתן לבחור את נציגות הדיירים. אותה נציגות אחראית לפנות לרשות המקומית לצורך בירור היתכנות המהלך, לפנות אל עורך דין דיירים וכן להתחיל לראיין יזמים.

בהמשך ייחתם הסכם נון-שופ עם היזם הנבחר. הסכם זה מאפשר ליזם לבדוק את היתכנות הפרויקט – תוך התחייבות של הדיירים שלא לפנות ליזמים אחרים בתקופת הבדיקות.

בשלב זה יגבשו היזם והדיירים את המפרטים הטכניים, פרטי הערבויות, נוסחי ההסכם, תוכניות וכיווני אוויר. בתום תקופת הבדיקות וגיבוש הפרטים, אם הגיעו לנוסחים מוסכמים ונמצאה היתכנות כלכלית ומשפטית לביצוע פינוי בינוי במתחם, ייחתם הסכם בין היזם לדיירים.

במועד חתימת ההסכם יתבצע גם סיכום על טיב הדירות החדשות שיימסרו לדיירים. לכן מומלץ לבעלי הדירות להיעזר בשלב הזה גם בשירותי מפקח בנייה שיוכל לבחון לעומק את הצעות היזם לדיירים ואת המפרטים הטכניים של הדירות המתוכננות.

השלב הבא בתהליך אחרי שצלחתם את ההסכם: פנייה אל הוועדה המקומית ואחריה אל הוועדה המחוזית. אלו הן ועדות התכנון של הרשות המקומית ושל המחוז – שעליהן לאשר את תכנית הבנייה ולהעניק אור ירוק להגדלת זכויות הבנייה במתחם.

תהליך זה ימשך מספר שנים ברוב המקרים, שכן אחרי המלצה חיובית או שלילית בועדה המקומית, ניתן לפנות לוועדה המחוזית, והדיונים בוועדה זו ידועים כארוכים.

לאחר אישור התוכנית בוועדה המחוזית, יש להחזיר את התיק לוועדה המקומית על מנת להגיש בקשה להיתר בנייה – ואחריה ניתן סוף סוף להתחיל בהריסה ובנייה במתחם עצמו.

מה חשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך ?

  • לבחור עורך הדין שמתמחה באזור: פרויקט פינוי בינוי בתל אביב לא דומה לפרויקט פינוי בינוי בחיפה – ולהפך. מומלץ לפנות לעורך דין שמנוסה בעבודה על פרויקטים של התחדשות עירונית ברשות המקומית הספציפית. עורך דין שמתמחה באזור הפרויקט שלנו יכיר את התנהלות העירייה ויידע כיצד לקצר תהליכים ולחסוך זמן וכאבי ראש.

  • לודא שבמסגרת ההסכם מקבלים ערבויות לפי חוק מכר, ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה.

  • להתעקש על יזם אמין ומנוסה: כדאי לבחור ביזם בעל ניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית – עם דגש על פרויקטים של פינוי בינוי. כדאי לבחור בחברה מוכרת שכבר מסרה בעבר דירות בהצלחה. כמו כן, גם בבחירת היזם – העדיפות היא לבחור בחברה שמתמחה ברשות המקומית שבה יתבצע הפרויקט.

  • למצוא את אנשי המקצוע הנכונים: תהליך פינוי בינוי צפוי להימשך שנים ארוכות. לכל אורך התהליך יהיה עלינו להתנהל מול היזם ועורך הדין שבהם נבחר. מומלץ להתעקש לבחור באנשי מקצוע שאיתם אנחנו מסתדרים. אין תחליף לכימיה אישית ולתקשורת פתוחה בגובה העיניים.