תכנית הרובעים של תל אביב: כל מה שצריך לדעת

עיריית תל אביב ממשיכה לאשר את תכנית הרובעים – שתקבע את הכללים והתקנות להתחדשות עירונית בשטחה. מה כוללת התכנית ואילו חלקים ממנה כבר נכנסו לתוקף? ריכזנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על תכנית הרובעים

 

ביטול תכנית תמ"א 38 יוביל להקפאה של מיזמי התחדשות עירונית ברוב חלקי הארץ – אך לא בתל אביב. כיאה לשמה, העיר ללא הפסקה כבר אישרה תכנית שאפתנית להסדרת ענף ההתחדשות העירונית. זוהי תכנית הרובעים – שאושרה כבר לפני מספר שנים.

התכנית מחלקת את העיר תל אביב-יפו לתשעה רובעים נפרדים, כאשר בכל אחד מהם תאושר בשנים הקרובות תכנית תב"ע מפורטת שתסדיר את זכויות הבנייה ואת המגבלות במקרה של התחדשות עירונית. אחד השינויים המרכזיים בתכנית הרובעים – בהשוואה לתקנות תמ"א 38 – הוא הטלת היטלי השבחה על מיזמי ההתחדשות העירונית בעיר. כלומר, בעיריית תל אביב לא מוכנים לוותר על היטלי ההשבחה על מיזמי ההתחדשות העירונית – מה שעשוי לגרור תשלומי יזמים בסך של מאות אלפי שקלים לכל דירה חדשה.

תשעת האזורים שמוגדרים בתכנית הרובעים:

  • רובע 1: נמצא בצפון תל אביב וגובל בעיקר בים ובהרצליה.

  • רובע 2: ממוקם בצפון תל אביב, ממזרח לרובע 1. גובל בעיקר ברמת השרון ובבני ברק.

  • רובע 3: משדרות רוקח בצפון ועד לרחוב בוגרשוב בדרום. נמצא מדרום לרובע 1.

  • רובע 4: ממוקם ממזרח לרובע 3 ומדרום לרובע 1. הגבול הדרומי שלו הוא שדרות שאול המלך.

  • רובע 5: גובל ברובע 3 בצפון ובדרך יפו בדרום.

  • רובע 6: משדרות שאול המלך בצפון עד לה גווארדיה בדרום. הגבול המערבי שלו הוא רחוב יהודה הלוי והגבול המזרחי הוא רחוב יגאל אלון.

  • רובע 7: ממוקם מתחת לרובע 5 – וגובל בבת ים ובחולון.

  • רובע 8: מרחוב הרצל במערב – עד לנתיבי איילון במזרח.

  • רובע 9: ממוקם בפינה הדרום-מזרחית של תל אביב. גובל ברובעים 6 ו-8 וכן בעיר גבעתיים.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

חשוב להדגיש כי המדיניות העירונית לגבי כל רובע תיכנס לתוקף רק עם אישור תכנית תב"ע ייחודית לרובע. עד כה אושרו תכניות מפורטות לרובעים 3 ו-4 – ובימים אלו נמצאות בתהליכי אישור תכניות גם לרובעים 5 ו-6. לפי הצהרות עיריית תל אביב, בשנים הקרובות יאושרו תכניות תב"ע לכל אחד מרובעי העיר.

רובעים 3 ו-4

כאמור, עיריית תל אביב כבר אישרה תכניות תב"ע לרובע 3 ולרובע 4. כלומר, מיזמי התחדשות עירונית ברובעים אלו כפופים כבר היום לתקנות תכנית הרובעים.

רובע 3 מתחיל בים התיכון – וממשיך עד לרחוב אבן גבירול. הוא נתחם מצפון ומדרום על ידי נחל הירקון ורחוב בוגרשוב, בהתאמה. הרובע כולל בתוכו שטח של 2,400 דונם – וכן חלקים נרחבים מאזור העיר הלבנה המוגדר אתר מורשת עולמי בידי אונסק"ו. הכרזת אונסק"ו ומדיניות העירייה מגבילות מאוד את הבנייה לגובה באזורים אלו – וכן את היכולת לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית בבניינים ישנים בסגנון הבאוהאוס.

רובע 4 נמצא כאמור ממזרח לרובע 3 – וממשיך עד לנתיבי איילון. הגבול הצפוני שלו הוא נחל הירקון והגבול הדרומי שלו הוא שדרות שאול המלך. הרובע חולש על פני 2,800 דונם – וכולל גם הוא חלק קטן מאזור העיר הלבנה.

זכויות הבנייה ברובע 3 (באזורים שאינם מוגנים על ידי אונסק"ו)

זכויות בנייה בפרויקט הריסה ובנייה:

  • ברחובות בן יהודה ודיזינגוף – בניית 7 קומות וקומת גג

  • בכל שאר הרחובות – בניית 6 קומות וקומת גג

זכויות בנייה בפרויקט של חיזוק ותוספות:

  • ברחובות בן יהודה ודיזינגוף:

    • אם בבניין 2 קומות, ניתן לבנות 5 קומות וקומת גג.

    • אם בבניין יותר מ-2 קומות – ניתן לבנות 7 קומות וקומת גג.

  • בכל שאר הרחובות:

    • אם בבניין 2 קומות, ניתן להוסיף קומה אחת וקומת גג.

    • אם בבניין 7 קומות או יותר – ניתן להוסיף 2 קומות וקומת גג.

זכויות הבנייה ברובע 3 (באזור העיר הלבנה שהוגדר על ידי אונסק"ו)

זכויות בנייה בפרויקט הריסה ובנייה:

במגרשים קטנים מ-500 מ"ר ניתן לבנות 5 קומות וקומת גג, ואילו במגרשים גדולים מ-500 מ"ר ניתן לבנות 6 קומות וקומת גג. לכך צריך להוסיף מספר רחובות שלגביהם תקפים כללים מיוחדים:

  • ברחובות בן יהודה, הירקון, דיזינגוף וחלקים מארלוזורוב – בניית 6 קומות וקומת גג

  • ברחובות בוגרשוב וקינג ג'ורג' – 5 קומות וקומת גג חלקית

זכויות בנייה בפרויקט של חיזוק ותוספות:

  • ברחובות בן יהודה ודיזינגוף:

    • אם בבניין 2 קומות – ניתן לבנות 5 קומות וקומת גג.

    • אם בבניין 3-6 קומות – ניתן לבנות 6 קומות וקומת גג.

    • אם בבניין 7 קומות או יותר – ניתן להוסיף קומת גג בלבד.

  • בשאר הרחובות:

    • אם בבניין עד 4 קומות – ניתן להוסיף קומה אחת וקומת גג.

    • אם בבניין 5 קומות או יותר – ניתן להוסיף קומת גג בלבד.

 

זכויות הבנייה ברובע 4

ברחובות ארלוזורוב, ז'בוטינסקי, שאול המלך, פנקס ונמיר:

  • ניתן להוסיף עד 230 אחוזים משטח הקומה ו-3 קומות.

בבניינים משותפים צמודי קרקע בגובה קומה אחת או שתיים:

  • ניתן להוסיף 165 אחוזים משטח הקומה ו-2 קומות.

בבניינים משותפים באזור תכנית השיכונים:

  • ניתן להוסיף עד 40 מ"ר לדירה ועד 65 אחוזים משטח הקומה.

בשאר הרחובות ובבניינים שאינם נופלים לשאר ההגדרות:

  • תוספת של 165 אחוזים משטח הקומה ו-2 קומות נוספות.

סיכום

תכנית הרובעים צפויה לחולל מהפכה בכל נושא ההתחדשות העירונית בתל אביב. למעשה, המהפכה הזו כבר התחילה בתחומי רובעים 3 ו-4 – שם נכנסו לתוקף תכניות תב"ע מפורטות. עיקרי תכנית הרובעים הם החלת תשלום היטל השבחה על מיזמי התחדשות עירונית – וכן כללים שונים ומפורטים לכל אזור, שמתחשבים באופי השכונה והבנייה המקומית.

תמונה של תוכנית הרבעים.jpg