ביטול תכנית תמ"א 38 יוביל להקפאה של מיזמי התחדשות עירונית ברוב חלקי הארץ – אך לא בתל אביב. כיאה לשמה, העיר ללא הפסקה כבר אישרה תכנית שאפתנית להסדרת ענף ההתחדשות העירונית. זוהי תכנית הרובעים – שאושרה כבר לפני מספר שנים.

​

התכנית מחלקת את העיר תל אביב-יפו לתשעה רובעים נפרדים, כאשר בכל אחד מהם תאושר בשנים הקרובות תכנית תב"ע מפורטת שתסדיר את זכויות הבנייה ואת המגבלות במקרה של התחדשות עירונית. אחד השינויים המרכזיים בתכנית הרובעים – בהשוואה לתקנות תמ"א 38 – הוא הטלת היטלי השבחה על מיזמי ההתחדשות העירונית בעיר. כלומר, בעיריית תל אביב לא מוכנים לוותר על היטלי ההשבחה על מיזמי ההתחדשות העירונית – מה שעשוי לגרור תשלומי יזמים בסך של מאות אלפי שקלים לכל דירה חדשה.

​

תשעת האזורים שמוגדרים בתכנית הרובעים:

​

• רובע 1: נמצא בצפון תל אביב וגובל בעיקר בים ובהרצליה.

• רובע 2: ממוקם בצפון תל אביב, ממזרח לרובע 1. גובל בעיקר ברמת השרון ובבני ברק.

• רובע 3: משדרות רוקח בצפון ועד לרחוב בוגרשוב בדרום. נמצא מדרום לרובע 1.

• רובע 4: ממוקם ממזרח לרובע 3 ומדרום לרובע 1. הגבול הדרומי שלו הוא שדרות שאול המלך.

• רובע 5: גובל ברובע 3 בצפון ובדרך יפו בדרום.

• רובע 6: משדרות שאול המלך בצפון עד לה גווארדיה בדרום. הגבול המערבי שלו הוא רחוב יהודה הלוי והגבול המזרחי הוא רחוב יגאל אלון.

• רובע 7: ממוקם מתחת לרובע 5 – וגובל בבת ים ובחולון.

• רובע 8: מרחוב הרצל במערב – עד לנתיבי איילון במזרח.

• רובע 9: ממוקם בפינה הדרום-מזרחית של תל אביב. גובל ברובעים 6 ו-8 וכן בעיר גבעתיים.

חשוב להדגיש כי המדיניות העירונית לגבי כל רובע תיכנס לתוקף רק עם אישור תכנית תב"ע ייחודית לרובע. עד כה אושרו תכניות מפורטות לרובעים 3 ו-4 – ובימים אלו נמצאות בתהליכי אישור תכניות גם לרובעים 5 ו-6. לפי הצהרות עיריית תל אביב, בשנים הקרובות יאושרו תכניות תב"ע לכל אחד מרובעי העיר.

​

רובעים 3 ו-4

כאמור, עיריית תל אביב כבר אישרה תכניות תב"ע לרובע 3 ולרובע 4. כלומר, מיזמי התחדשות עירונית ברובעים אלו כפופים כבר היום לתקנות תכנית הרובעים.

רובע 3 מתחיל בים התיכון – וממשיך עד לרחוב אבן גבירול. הוא נתחם מצפון ומדרום על ידי נחל הירקון ורחוב בוגרשוב, בהתאמה. הרובע כולל בתוכו שטח של 2,400 דונם – וכן חלקים נרחבים מאזור העיר הלבנה המוגדר אתר מורשת עולמי בידי אונסק"ו. הכרזת אונסק"ו ומדיניות העירייה מגבילות מאוד את הבנייה לגובה באזורים אלו – וכן את היכולת לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית בבניינים ישנים בסגנון הבאוהאוס.

רובע 4 נמצא כאמור ממזרח לרובע 3 – וממשיך עד לנתיבי איילון. הגבול הצפוני שלו הוא נחל הירקון והגבול הדרומי שלו הוא שדרות שאול המלך. הרובע חולש על פני 2,800 דונם – וכולל גם הוא חלק קטן מאזור העיר הלבנה.

​

זכויות הבנייה ברובע 3 (באזורים שאינם מוגנים על ידי אונסק"ו)

​

זכויות בנייה בפרויקט הריסה ובנייה:

• ברחובות בן יהודה ודיזינגוף – בניית 7 קומות וקומת גג

• בכל שאר הרחובות – בניית 6 קומות וקומת גג

​

זכויות בנייה בפרויקט של חיזוק ותוספות:

• ברחובות בן יהודה ודיזינגוף:

  • אם בבניין 2 קומות, ניתן לבנות 5 קומות וקומת גג.

  • אם בבניין יותר מ-2 קומות – ניתן לבנות 7 קומות וקומת גג.

• בכל שאר הרחובות:

  • אם בבניין 2 קומות, ניתן להוסיף קומה אחת וקומת גג.

  • אם בבניין 7 קומות או יותר – ניתן להוסיף 2 קומות וקומת גג.

  • ​

זכויות הבנייה ברובע 3 (באזור העיר הלבנה שהוגדר על ידי אונסק"ו)

​

זכויות בנייה בפרויקט הריסה ובנייה:

במגרשים קטנים מ-500 מ"ר ניתן לבנות 5 קומות וקומת גג, ואילו במגרשים גדולים מ-500 מ"ר ניתן לבנות 6 קומות וקומת גג. לכך צריך להוסיף מספר רחובות שלגביהם תקפים כללים מיוחדים:

• ברחובות בן יהודה, הירקון, דיזינגוף וחלקים מארלוזורוב – בניית 6 קומות וקומת גג

• ברחובות בוגרשוב וקינג ג'ורג' – 5 קומות וקומת גג חלקית

​

זכויות בנייה בפרויקט של חיזוק ותוספות:

• ברחובות בן יהודה ודיזינגוף:

  • אם בבניין 2 קומות – ניתן לבנות 5 קומות וקומת גג.

  • אם בבניין 3-6 קומות – ניתן לבנות 6 קומות וקומת גג.

  • אם בבניין 7 קומות או יותר – ניתן להוסיף קומת גג בלבד.

• בשאר הרחובות:

  • אם בבניין עד 4 קומות – ניתן להוסיף קומה אחת וקומת גג.

  • אם בבניין 5 קומות או יותר – ניתן להוסיף קומת גג בלבד.

 

זכויות הבנייה ברובע 4

ברחובות ארלוזורוב, ז'בוטינסקי, שאול המלך, פנקס ונמיר:

• ניתן להוסיף עד 230 אחוזים משטח הקומה ו-3 קומות.

בבניינים משותפים צמודי קרקע בגובה קומה אחת או שתיים:

• ניתן להוסיף 165 אחוזים משטח הקומה ו-2 קומות.

בבניינים משותפים באזור תכנית השיכונים:

• ניתן להוסיף עד 40 מ"ר לדירה ועד 65 אחוזים משטח הקומה.

בשאר הרחובות ובבניינים שאינם נופלים לשאר ההגדרות:

• תוספת של 165 אחוזים משטח הקומה ו-2 קומות נוספות.

​

סיכום

תכנית הרובעים צפויה לחולל מהפכה בכל נושא ההתחדשות העירונית בתל אביב. למעשה, המהפכה הזו כבר התחילה בתחומי רובעים 3 ו-4 – שם נכנסו לתוקף תכניות תב"ע מפורטות. עיקרי תכנית הרובעים הם החלת תשלום היטל השבחה על מיזמי התחדשות עירונית – וכן כללים שונים ומפורטים לכל אזור, שמתחשבים באופי השכונה והבנייה המקומית.

​