תוכנית של תמ"א 38 חיזוק מבנים ( 38/1 ) מאפשרת לדיירים לחזק את הבניין וכן לשדרג ולהרחיב את הדירות הקיימות. על מנת לממן את עבודות החיזוק, מסלול תמ"א מעניק גם זכויות בנייה נוספות להקמת קומה אחת או מספר קומות נוספות בבניין.

​

למי מתאים מסלול תמ"א 38/1?

על הנייר, תמ"א 38/1 היא האפשרות הפשוטה ביותר העומדת לרשותנו בעולם ההתחדשות העירונית – לעומת מסלול תמ"א 38/2 או תכנית פינוי בינוי. על פי חוק, התוכנית תקפה לגבי בניינים שנבנו לפני שנת 1980 – או לגבי מבנים שנבנו מאוחר יותר אך אינם עומדים בהוראות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה.

ההחלטה על אישור התוכנית כפופה להחלטות רשויות התכנון המקומיות – וכן תלויה בהסכמת בעלי הדירות בבניין (רוב של שני שלישים מהדיירים).

​

מה היתרונות של חיזוק מבנים?

כל אחד מבעלי הדירות שישתתפו בתוכנית תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנים ירוויח דירה מורחבת – כאשר לרוב יתווסף לכל אחת מהדירות חדר ממ"ד (בהתאם להוראות התקן לעמידות בפני רעידות אדמה). במקרים מסוימים יתווספו לבניין גם מרפסת, מעלית או חדר נוסף – זאת בהתאם לזכויות הבנייה ולמצבו של כל פרויקט.

בנוסף, בעלי הדירות זוכים ליהנות חיזוק הבניין שלהם לקראת אירועי חירום – וכן משדרוג ושיפוץ חיצוני של הבניין.

​

סיכום היתרונות של תמ"א 38/1:

• תוספת ממ"ד נוסף לדירה (ייתכן שגם מרפסת, מעלית או חדר נוסף) – בשטח כולל של עד 25 מ"ר

• בניין בעל נראות מחודשת ומשודרגת

• בניין עמיד בפני רעידות אדמה, ירי טילים או אירועי חירום אחרים

• המסלול לא כרוך בהוצאה כספית כלשהי מצד הדיירים. היזם המוביל את שיפוץ הבניין מתחייב לשלם את כל ההוצאות שקשורות לתכנון, לקבלת האישורים ולבנייה עצמה.

 

 

 

 

​

​

​

​

​

 

 

 

 

 

 

 

 

​

 

 

 

 

כיצד מתנהל פרויקט תמ"א 38/1?

בתור התחלה, עלינו לגבש קבוצה של בעלי דירות. מומלץ לגשש מול שאר בעלי הדירות בבניין בצורה עדינה ובלתי-מחייבת – ולראות האם ישנה היענות ליציאה לדרך לפרויקט התחדשות עירונית. כמו כן, כדאי לבצע בדיקת היתכנות של הפרויקט מול מנהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית.

לאחר מכן נכנס אספת דיירים ראשונה ובמהלכה נבחר נציגות דיירים: קבוצת דיירים שיובילו את הפרויקט בשם שאר בעלי הדירות בבניין.

לאחר שנערכה אספת דיירים, הושגה הסכמה ראשונית ליציאה לדרך ונבחרה נציגות הדיירים – עלינו לבחור את אנשי המקצוע שילוו אותנו בדרך. בשלב זה נבחר לרוב עורך דין שייצג אותנו, מפקח בנייה מטעמנו, שמאי מקרקעין ואדריכל.

​

השלב הבא הוא לבחור את החברה היזמית שתוביל את הפרויקט עבורנו. היזם שבו נבחר מתחייב לשאת בכל עלויות הפרויקט (גם בעלויות שכרם של אנשי המקצוע שאנחנו בחרנו) – ולבצע את עבודות הבנייה עצמן. עם בחירת היזם תתבצע חתימה על הסכם שיסדיר את תנאי הפרויקט.

כעת, היזם יהיה אחראי לתכנן את שדרוג הבניין, לעבוד מול רשויות התכנון כדי לקבל את היתר הבנייה – ולאחר מכן לבצע את עבודות חיזוק והרחבת הבניין עד להשלמת המשימה בהצלחה.

​

מה חשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך?

• לבחור את אנשי המקצוע בקפידה: מעורך הדין ומפקח הבנייה – עד לשמאי והאדריכל. אנשי המקצוע שנבחר יסייעו לנו לאורך שלבי הפרויקט – במטרה לשמור על זכויותינו ולוודא שהבנייה מתבצעת לפי סטנדרט איכות גבוה. חשוב לבחור באנשי מקצוע איכותיים שמתמחים בפרויקטים של התחדשות עירונית – ומכירים היטב את המצב בענף וברשות המקומית.

• להתעקש על ערבויות: ההסכם שייחתם בינינו לבין החברה היזמית חייב לכלול את מלוא הערבויות הנדרשות לפי חוק מכר – ועוד שורת ערבויות נוספות. ערבויות אלו, כמו ערבות מיסים או ערבות בדק, יגנו עלינו בשורת מצבים לא-נעימים שעלולים להופיע לאורך הדרך – כמו למשל דרישת תשלום מס שבח מהמדינה או הופעת ליקויים בבניין לאחר החיזוק.

• ליווי בנקאי סגור: כאשר נחפש חברה יזמית שתבצע את הפרויקט, יפנו אלינו חברות שונות שפועלות לפי שיטות מימון שונות. מומלץ מאוד לבחור בחברה יזמית עם גב כלכלי איתן ויציב – שתתמן את הפרויקט בעזרת ליווי בנקאי סגור.

• למצוא את היזם הנכון: במסגרת פרויקט חיזוק מבנים, אנו מפקידים את הבניין שלנו בידי החברה היזמית. מומלץ מאוד לבדוק מראש את ניסיונה של החברה, את דירוג האשראי שלה ואת המומחיות שלה בפרויקטים מסוג אלו. בנוסף, כדאי לבחור ביזם אמין, פתוח וזמין – שינהל מולנו ערוץ תקשורת לעדכונים ולהתייעצויות במהלך הפרויקט.

• חברתנו היא בין החברות בעלות הנסיון הרב ביותר בתמ"א 38 חיזוק מבנים לרבות בפרויקטים של - חלץ 9 חולון, חלץ 7 חולון, ארלוזורוב 19 יהוד, ועוד רבים וטובים.