פרק ה' - כיצד מתמודדים עם דייר סרבן?

עשויות להיות סיבות שונות לכך שבעלי דירות יסרבו לחתום על אישור הפרויקט. במקרים מסוימים הם לא יהיו מרוצים מהתמורות, במקרים אחרים הם יהיו אנשים מבוגרים שאינם מרגישים בנוח לעבור לדירה אחרת – או שלדירה הישנה יש ערך סנטימנטלי עבורם. מה עושים במקרה של דייר סרבן – שמסרב לתמוך בפרויקט?

ראשית, החוק קובע שעל מנת להוציא לפועל מיזם של הריסה ובנייה, עלינו לגייס חתימות של 80 אחוזים לפחות מבעלי הדירות בבניין.

כלומר, בעזרת רוב של 80 אחוזים נוכל לנסות לכפות על שאר הדיירים בבניין לצאת לדרך גם ללא הסכמתם המלאה – אך מומלץ להשיג תמיכה של כלל בעלי הדירות.

חשוב להבין שרוב מיוחס של 80 אחוזים אינו מספיק לאישור אוטומטי של הפרויקט – והסוגייה נתונה לשיקול דעתו המקצועית של המפקח על בתים משותפים. לכן, עלינו לבדוק האם יתקבל רוב של 80 אחוז וניתן להמשיך בתהליך. אם הצלחנו לאסוף חתימות של 80 אחוזים מהדיירים, נוכל להמשיך להתקשרות עם היזם - שאמור לקחת על עצמנו את ההתמודדות עם הדיירים הסרבנים.

דרכי הפעולה של היזם כוללות תביעה למפקח על בתים משותפים. זוהי תביעה נזיקית שתובעת מהדייר הסרבן את סכום הנזק שהוא גורם לבניין בשל סירובו לאשר את הפרויקט. במקרה כזה, היזם מגיש תביעה בשם כל הדיירים כנגד הדייר\הדיירים הסרבנים. תביעה מסוג זה תוגש לאחר קבלת אישור של הפרויקט מטעם של הוועדה לתכנון ובנייה.

עם קבלת אישור מהוועדה והגשת התביעה, המפקח על הבתים המשותפים ישקול את טענות הצדדים – טענות רוב הדיירים וטענות הדיירים הסרבנים – וישמש למעשה כערכאה שיפוטית. בהמשך, המפקח יוציא מעין פסק דין מנומק עם הכרעה בתביעה.

במרבית המקרים, דיונים מהסוג הזה יסתיימו בפשרה בין הצדדים. אולם בעבר הגיעו תביעות מסוג זה להכרעה שבה נדרשו דיירים סרבנים לשלם מיליוני שקלים כפיצוי ליתר הדיירים. במקרים כאלה, תמיד עדיף לסיים את הוויכוח בפשרה – ולא להגיע לפסק דין. לאחר שבחרנו את נציגות הדיירים והשגנו הסכמה ראשונית ליציאה לדרך – עלינו לבחור את שאר אנשי הצוות שילוו אותנו לאורך הפרויקט.

להמשך קריאה: