רכישת דירה להשקעה המיועדת לפינוי בינוי או הריסה ובנייה: איך תעשו את זה נכון

איך מזהים דירה שנמצאת בשלבים מתקדמים של פינוי בינוי או תמ"א 38? איתור נכסים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית: המדריך למשקיעים - גזור ושמור

כאשר אנחנו עומדים לרכוש דירה להשקעה, באופן טבעי נתעניין בעיקר במושג אחד: השבחה. זו עליית הערך העתידית של הדירה אחרי הרכישה. אפשר לומר שהשבחה היא הגביע הקדוש של משקיעי נדל"ן – היא מאפשרת לנו להרוויח על ההשקעה שלנו והופכת את העסקה לאטרקטיבית.

ניתן לראות השבחה של הנכס בשלל דרכים שונות. בתור התחלה, יכולים להתרחש פרויקטים של תשתיות שיעלו את ערך הדירה שלנו. מי שרכש דירה ברחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה לפני שהוכרזה הרכבת הקלה – ככל הנראה ראה את שווי הנכס שלו עולה בצורה חדה ככל שהתקדמו עבודות בניית הרכבת. אפיק אחר להשבחה הוא שיפוץ עצמי של הדירה. משקיעים רבים בוחרים לרכוש דירות במצב רעוע ולשפץ אותן – בתקווה שהעלייה בשווי הנכס תהיה גבוהה יותר מעלות השיפוץ.

משקיעים רבים מעוניינים לרכוש דירות להשקעה בבניינים או מתחמים המיועדים לפינוי בינוי, על מנת ליהנות מהיתרונות הכלכליים של התחדשות עירונית. אולם רוב המשקיעים לא מכירים את עולם ההתחדשות העירונית – על כל מושגיו השונים והמורכבויות הטמונות בו. כדי לעשות סדר בפרטים, הנה סקירה מקיפה (אך לא ממצה) על סוגיית קניית דירה המיועדת לפינוי בינוי: למה חשוב לשים לב, ממה להיזהר – וכיצד מזהים את הנכס המתאים.

יתרונות של רכישת דירה המיועדת להתחדשות עירונית

רובנו מכירים את המונח "פינוי בינוי", אבל עלינו להבין כי מאחוריו מסתתרים שלושה מסלולים שונים של התחדשות עירונית. כל אחד מהמסלולים מתנהל לפי כללים אחרים – והפערים בין המסלולים עשויים להיות דרמטיים למדי.

מסלול פינוי בינוי – זהו המסלול המוכר ביותר, במסגרתו חברה יזמית הורסת מתחם של כמה בניינים – ומקימה במקומו מתחם חדש. לרוב, פרויקט של פינוי בינוי יימשך זמן רב –6 שנים ויותר.

מסלול 38/1 – מסלול שבו החברה היזמית מחזקת את הבניין הקיים ומוסיפה לו שטחים חדשים. לרוב, תוספת של ממ"ד ו\או מרפסת לכל דירה – ותוספת של קומות חדשות לבניין.

מסלול 38/2 הריסה ובניה – גרסה מהירה ופשוטה יותר של מסלול פינוי בינוי – שמתבצעת ברמת הבניין הבודד. במסלול תמ"א 38/2 (המכונה גם מסלול "הריסה ובנייה") אנו הורסים בניין קיים – ומקימים במקומו בניין חדש וגדול יותר.

התחדשות עירונית ופרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים לנו לראות עלייה גבוהה מאוד בשווי הנכס. במיזמי התחדשות עירונית נראה הגדלה של גודל הדירה, הוספה של חדרים נוספים או של מרכיבים אחרים כמו ממ"ד, מעלית או מרפסת – ובמקרים רבים גם הריסה של הדירה הישנה והחלפתה בדירה חדשה לגמרי. באופן טבעי, דירה חדשה בעלת תשתיות "מהניילונים" היא בעלת שווי כספי גבוה יותר מדירה ישנה בבניין מוזנח.

כיצד נראית העלייה בשווי הנכס אחרי הפרויקט?

השבחת הדירה כתוצאה מהתחדשות עירונית יכולה להגיע לעלייה של מאות אלפי שקלים בשווי הדירה – ואף למעלה מכך. בדרך כלל, עליית השווי נובעת מתוספת שטח עיקרי, תוספת מרפסת וכן מהעובדה שהדירה החדשה היא דירה מודרנית הכוללת ממ"ד.

גם שינוי בתמהיל האוכלוסייה וכניסה של אוכלוסייה חדשה ומבוססת מעלה את שווי הדירות. נסביר - כאשר בניין או מספר בניינים עוברים פינוי בינוי או תמ"א 38/2, עשויה להתבצע תחלופה של הדיירים בבניין. רבים מבעלי הדירות בוחרים למכור את הנכסים שלהם – וכך אזורים שעברו התחדשות עירונית נוטים להתמלא באוכלוסיות מבוססות ומשכילות יותר.

סיכום היתרונות של רכישת דירה להשקעה בבניין המיועד להתחדשות עירונית:

תוספת שטח לדירה (על פי הבטחת היזם – ולעיתים על פי דרישות מינימום של העירייה)
תוספת חדרים, ממ"ד, מרפסת או מעלית
במקום דירה ישנה בבניין מוזנח – דירה חדשה בבניין מודרני (רק במיזמי פינוי בינוי או תמ"א 38/2)
שינוי הרכב האוכלוסייה וכניסה של אוכלוסיות חדשות

אז איך מזהים דירה שצפויה לעבור התחדשות עירונית?

מתווכים ובעלי דירות רבים אוהבים להבטיח שהדירה שהם מציעים למכירה נמצאת "בעיצומו של תהליך פינוי בינוי". צריך להבין ש-"תהליך" זה מונח רחב מאוד. בתור משקיעים פוטנציאליים, עלינו להכיר את האישורים והבדיקות השונים של תהליך ההתחדשות העירונית. כל אחד מהשלבים שונה מהאחר – והפערים ביניהם משמעותיים במיוחד עבור מי שמעוניין לרכוש דירה:

השאלה הראשונה לבחינה – עלינו להבין מה התהליך התכנוני שלפנינו, כי זה הדבר המשפיע ביותר על משך והתכנות הפרויקט. האם נדרשת פנייה לוועדה המחוזית?

במקומות שבהם יש זכויות בניה בתוקף ויש התכנות להריסה ובנייה \ פינוי בינוי ללא הליך בוועדות הארציות והמחוזיות, הפרויקטים נהנים מרמת ודאות גבוהה יותר מפרויקטים שבהם אין זכויות בתוקף. פרויקטים במסלול תמ"א 38 מתבססים על תכנית תמ"א 38 (תוכנית ארצית) שכבר אושרו בוועדות ההארציות והמחוזיות – ולכן לצורך קבלת היתר בניה לפרויקט החדשה, עלינו לפנות לוועדה המקומית בלבד (מכוח התוכנית התקפה) במקרה כזה רמת הוודאות היא יותר גבוהה, מאשר תוכנית ללא תוקף משפטי מאושר.

בשונה מכך, במתחמים שבהם עדיין אין זכויות בנייה תקפות המאפשרות תוכניות פינוי בינוי \ הריסה ובניה – יהיה על החברה היזמית לעבור תהליך מורכב וארוך יותר. לפנות לוועדה המקומית, לבקש המלצה על ניסוח תכנית חדשה – ואז לפנות לוועדה המחוזית עצמה, לאשר תוכנית עירונית חדשה ואז ולחזור לוועדה המקומית לבקש היתר בניה.

תהליך זה ממושך הרבה יותר – ומאריך מאוד את משך המסלול הבירוקרטי שלפנינו. בנוסף, פנייה לוועדה המחוזית טומנת בחובה חוסר ודאות רב. אין ביכולתנו לחזות מראש את תשובת הוועדה המחוזית – ולעיתים קרובות הוועדה אף משנה את מדיניותה מספר פעמים בזמן ההמתנה לתשובה. כלומר, אם נדרשת תכנית של הוועדה המחוזית – אנחנו עומדים לפני תהליך ארוך הרבה יותר.

השאלה השנייה לבחינה – האם גובשו הסכמות הדיירים? ללא השגת חתימות של רוב מיוחס מטעם הדיירים לא ניתן לצאת לדרך עם הפרויקט (כאשר בשלב מתקדם יותר נזדקק לחתימות כל הדיירים). יש לבחון עד כמה הדיירים מגובשים בינם ובין עצמם לקידום פרויקט, האם הדיירים באותו "ראש" או שכל אחד דוחף לכיוון אחר. באופן תיאורטי, פרויקט יכול להיתקע בשלב החתמת הדיירים לנצח – ולכן זהו שלב קריטי שיש לצלוח. אם נדע שיש הסכמת דיירים – הדבר מקנה ודאות גבוה יותר לפרויקט.

השאלה השלישית לבחינה – מי היזם? האם החברה היזמית היא בעלת ניסיון בהובלת פרויקטים מסוג זה? האם מדובר על חברה שדוחפת להיתר בניה וקידום הפרויקט, או שמא זה פרויקט אחד מיני רבים שלה שמעלה אבק שנים במגרה ומחכה לעליית ערך הנדל"ן. בפרויקטים שבהם כבר מעורבת חברה יזמית – מומלץ לבדוק את הניסיון והאמינות של החברה.

השאלה הרביעית לבחינה – מה מצבנו בדרך לקבלת היתר בנייה? זהו השלב המשמעותי והארוך ביותר בתהליך. לאחר השגת חתימות הדיירים ובחירת החברה היזמית מתנהל משא ומתן בין היזם לדיירים על היקף התמורות שיינתנו במסגרת הפרויקט (מה יתווסף לכל דירה? כיצד ייראה הבניין החדש?). לאחר המשא ומתן יתכנן היזם (בסיוע אדריכל) את תכניות הבניין החדש – ויגיש אותן לרשויות התכנון המקומיות. תהליך אישור התכניות עלול להימשך שנים ארוכות, אבל ברגע שבו הוגשו תכניות לאישור – הפרויקט כבר נמצא בשלב מתקדם.

אחרי קבלת היתר הבנייה: אם צלחנו את נושא ההיתר וקיבלנו היתר בנייה, למעט במקרים חריגים במיוחד – הפרויקט יוצא לפועל. בשלב הזה ניתן להתחיל בעבודות עצמן: להרוס את הבניין הישן ולבנות את הבניין החדש – או לחילופין להתחיל להקים את תוספות הבנייה. זהו שלב סופי מתקדם ביותר.

חשוב לזכור כי בכל פרויקט קיימים משתנים בלתי צפויים שעלולים יכולים לעכב פרויקטים עד כדי ביטולם. למשל, דיירים מוגנים שלא ניתן לפנות, עיקול שהוטל על חלק במקרקעין ולא ניתן להסירו, חוסר יכולת לגייס מימון, בעיות רגולטוריות מול מנהל מקרקעי ישראל או רשות העתיקות וכן הלאה. במדינת ישראל לא חסרים סיבות ונימוקים לתקוע פרויקטים. גורמים אלו עלולים לסבך פרויקטים בצורה שקשה מאוד לחזות, ופה על המשקיע הפוטנציאלי לגלות תושייה ויכולת חקירה, לבדוק ולרחרח אם יש בעיה – ולבדוק מה היכולת להתמודד איתה.

לסיכום, יש מספר אינדיקטורים חשובים שיסייעו לנו לבחון את מצב הפרויקט: האם יש זכויות בנייה ברות תוקף על המקרקעין? האם הדיירים מגובשים ומסכימים ביניהם על הדרך? האם מדובר ביזם איכותי או ביזם "רפאים"? מה סטטוס היתר הבנייה? כל השאלות הללו יעניקו לנו פרספקטיבה טובה ואובייקטיבית לגבי הסטטוס וההתכנות של פרויקט התחדשות עירונית.

עצות נוספות לזיהוי פרויקטים מבטיחים

כאשר אנחנו שוקלים לרכוש דירה המיועדת להתחדשות עירונית, מומלץ לבקש מבעל הדירה מידע מלא על סטטוס הפרויקט – ולשאול גם את השכנים בבניין. בנוסף, בכל עיר בישראל פועלת מנהלת התחדשות עירונית – שתפקידה לספק מידע לציבור. כדאי מאוד לפנות גם למנהלת – ולבקש ממנה פרטים על סטטוס המגרש שבו יושב בניין הדירות.

המקרה היחידי שבו קיים פוטנציאל להתחדשות עירונית גם לפני שנאספו חתימות הדיירים ונבחרה חברה יזמית – הוא כאשר שכונה שלמה מיועדת להתחדשות עירונית. לעיתים רשויות מקומיות יוזמות מיזמי ענק של התחדשות עירונית בשכונות שלמות. במצבים כאלו (רק כאשר מדובר בפרסום רשמי של העירייה!) ניתן להאמין בפוטנציאל של הבניין.

"דירה חתומה לפינוי בינוי – בדימונה"

בישראל, מיזמים של התחדשות עירונית מתבצעים בעיקר במרכז הארץ. הסיבה לכך היא ההיגיון הכלכלי של מיזמים אלו: בתמורה למימון עלויות הבנייה, החברה היזמית מקבלת דירות בבניין החדש (במסגרת הקומות החדשות שיתווספו לפרויקט). בערי המרכז שבהן שווי כל דירה הוא גבוה – ניתן לממן כך את הפרויקט כולו.

אולם זה לא המצב בפריפריה – שבה שווי הדירות החדשות אינו מספיק גבוה כדי לממן את הפרויקט. בערים כמו באר שבע, דימונה, ירוחם, בית שאן, נהריה או קריית שמונה – כמעט ולא מתבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית. ייתכן שהמצב ישנה בעוד חמש, עשר או עשרים שנים – אבל כרגע לא קיימת התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים בפריפריה. לכן, עלינו להיזהר מהבטחות סרק של מתווכים ובעלי דירות.

לפי מספר דירוגים, הערים המובילות בארץ בהיקפי ההתחדשות העירונית הן:

בת ים
חולון
קריית אונו
תל אביב
רמת גן
ירושלים

שאלת הזהב: לוח הזמנים

גם כאשר החלטנו שהדירה שאותה אנחנו שוקלים לרכוש אכן נמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית – עלינו להכיר את לוחות הזמנים. כאמור, פרויקט של התחדשות עירונית יכול להימשך גם 10 שנים. לעיתים, גם בשלב מתקדם של הגשת תכניות הבנייה לוועדה המקומית – עלולים להופיע עיכובים נוספים ובלתי מתכוננים (כתוצאה משינוי מדיניות או החלטות שרירותיות של הרשות המקומית).

מתחמים מסוימים בארץ (בעיקר בפריפריה) מיועדים להתחדשות עירונית – אך הבנייה עצמה לא תתחיל בהם בשנים הקרובות. חשוב להיכנס להשקעה בדירות המיועדות לפינוי בינוי או תמ"א 38 בצורה מפוכחת – ולעשות זאת רק אם אנחנו מסוגלים להמתין בסבלנות עד להבשלת הפרויקט.