לקראת סיום עידן תמ"א 38 החלה עיריית תל אביב לעבוד על תכנית מקיפה שתרכז את הכללים והתקנות בכל הקשור להתחדשות עירונית בעיר. מהמגבלות ועד לזכויות הבנייה – תכנית הרובעים החדשה כוללת פירוט מלא של המציאות החדשה בפרויקטים של הריסה ובנייה או חיזוק בתל אביב.

​

במסגרת התכנית, העיר תל אביב-יפו חולקה לתשעה רובעים שונים – כאשר בכל אחד מהם ייכנסו לתוקף כללים נפרדים בעניין זכויות הבנייה והמגבלות. בנוסף, התכנית כוללת סעיף חדש שמטיל היטלי השבחה על מיזמי התחדשות עירונית והריסה ובנייה.

​

בעירייה כבר אישרו את תכניות התב"ע המפורטות לרובעים 3 ו-4 – ובימים אלו עובדים על אישור התכנית לרובעים 5 ו-6. התקנות המלאות לשני הרובעים החדשים עדיין לא פורסמו במלואן – אך הן נמצאות בימים אלו בעיצומו של תהליך תכנוני. כדי לסייע לבעלי דירות, אנשי מקצוע ורוכשים פוטנציאליים – סיכמנו עבורכם את כל מה שידוע כיום לגבי התכנית המפורטת של רובעים 5 ו-6.

​

היכן נמצאים רובעים 5 ו-6?

רובע 5 נמצא במרכז תל אביב – כאשר גבולו הצפוני הוא רחוב שאול המלך, גבולו המזרחי הוא נתיבי איילון, גבולו המערבי הוא רחוב יהודה הלוי וגבולו הדרומי הוא רחוב הרכבת. רובע 6 סמוך לו וממוקם במערב העיר, כאשר גבולו הצפוני הוא רחוב בוגרשוב, גבולו המזרחי הוא רחוב יהודה הלוי, גבולו המערבי הוא הים – וגבולו הדרומי הוא הרחובות דרך יפו ואילת.

שני הרובעים הסמוכים כוללים כמה מהרבועות והאזורים היקרים והנחשקים ביותר בתל אביב. משכונות כמו נחלת בנימין, נווה צדק, כרם התימנים ושבזי – ועד לרחובות רוטשילד, לילנבלום ושינקין.

​

מה קובעת המדיניות המוצעת ברובעים 5 ו-6?

לפי עיריית תל אביב, כבר בשנת 2015 החלו לגבש את תכניות התב"ע המפורטות לרובעים 5 ו-6. מעט מאוד פרטים פורסמו לגבי זכויות הבנייה והתקנות המוצעות לרובעים אלו, אולם ההערכה בענף היא שהמדיניות ברובעים 5 ו-6 תהיה דומה מאוד למדיניות שאושרה ברובעים 3 ו-4.

כלומר, ניתן להעריך כי בפרויקטים של הריסה ובנייה או חיזוק ותוספות תאושר בנייה של 5-7 קומות וקומת גג. כאמור, בשלב הזה מדובר בהערכה בלבד.

​

מתי תאושר תכנית התב"ע החדשה?

עוד בשנת 2015 הטילו בעיריית תל אביב מגבלות על היכולת להוציא היתרי בנייה ברובעים 5 ו-6 – במטרה ליצור הקפאה חלקית של הבנייה ברובעים עד לאישור תכניות התב"ע המפורטות. מאז עברו הרבה מים מתחת לגשר – אך התכניות עדיין לא אושרו. בינתיים עדיין שוררת ברובעים 5 ו-6 הקפאה חלקית של מיזמי ההתחדשות העירונית – ללא פעילות רבה בתחום.

גורמים בענף מעריכים כי בעיריית תל אביב מעוניינים לדחות את אישור התכניות החדשות עד לסיומה הסופי של תכנית תמ"א 38 – שצפוי להתרחש בסוף שנת 2023. לפי חלק מההערכות, בעירייה מעוניינים לבטל מספר הקלות שכלולות בתכנית תמ"א 38 – ומעדיפים לעשות זאת באווירה הציבורית שלאחר סיום התכנית.

בעיריית תל אביב הסבירו בתקשורת כי התכנית לרובעים 5 ו-6 מורכבת יותר מתכניות אחרות – והבהירו כי גם בתקופת הביניים ניתן להגיש בקשות לקבלת היתר בנייה.

כרגע תקפים ברובעים 5 ו-6 עקרונות זמניים שפרסמה העירייה – שמתבססים על המדיניות ברובעים 3 ו-4. לפי מדיניות זמנית זו, במגרשים בגודל של עד 500 מ"ר שנמצאים בתחום ההכרזה של אונסק"ו על שימור העיר הלבנה – ניתן לבנות עד לגובה של 5 קומות וקומת גג חלקית. במגרשים ששטחם עולה על 500 מ"ר ונמצאים מחוץ לאזור ההכרזה – ניתן לבנות 6 קומות וקומת גג חלקית.

​

בשורה התחתונה, פעילות ההתחדשות העירונית ברובעים 5 ו-6 לא צפויה להאיץ עד לאישור תכניות התב"ע המפורטות לרובעים אלו. ההערכה היא שלקראת אוקטובר 2023 יאושרו התכניות – ומיזמי ההתחדשות העירונית באזורים הנחשקים ביותר בתל אביב יוכלו להתניע מחדש.