המדריך המלא להתחדשות עירונית הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ופינוי בינוי

פרק ב' - התחדשות עירונית, פינוי בינוי, הריסה ובנייה: מה זה בכלל?

 

לפני היציאה לדרך – היכרות עם המושגים

התחדשות עירונית הוא המונח המקובל למיזמי בנייה שנועדו להחליף מבנים ישנים בסביבה העירונית – ולהקים במקומם מבנים חדשים ומודרניים. בישראל, התחדשות עירונית מתבצעת באמצעות כמה מסלולים מוגדרים שקבעה המדינה. שני הבולטים שבהם הם מסלול פינוי בינוי ומסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2).

שני המסלולים הללו נועדו להרוס בניין ישן ולהקים במקומו בניין חדש, מורחב וגדול יותר. חשוב לזכור כי הריסה ובנייה רלוונטית לבניין בודד – זאת בניגוד לפרויקט פינוי בינוי שעוסק בחידוש מתחמים הכוללים מספר בניינים נפרדים. בנוסף, בניגוד לפרויקט חיזוק ותוספות שכולל חידוש של בניין קיים – באופן טבעי הריסה ובנייה או פינוי בינוי עוסקים בבניית בניין חדש.

כלומר, הריסה ובנייה היא פרויקט התחדשות עירונית – שנועד להקים בניין חדש ומודרני במקום בניין ישן. הריסה ובנייה מכונה גם תמ"א 38/2 – אך יכולה להתבצע גם במסגרת מסלולים אחרים וחדשים יותר. פינוי בינוי הוא מסלול נפרד שמאפשר לבצע את אותו הדבר בהיקף רחב יותר: להרוס מספר בניינים ישנים ולהקים במקומם מספר בניינים חדשים.

כמה זה עולה?

חשוב לדעת שפרויקט הריסה ובנייה ממומן באופן מלא על ידי היזם , בעל חברת נדל"ן שעוסקת בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. היזם יהיה אחראי לממן את ההוצאות המשפטיות של הפרויקט, את הריסת הבניין הישן, הקמת הבניין החדש, את מימון דמי השכירות של בעלי הדירות בזמן הבנייה עצמה ואת תשלומי המיסים (במידת הצורך).

באופן טבעי, בעלי הדירות בבניין הישן מרוויחים רבות ממיזם הריסה ובנייה. בתור התחלה, הם זוכים לדירות בבניין מודרני בעל תשתיות מתקדמות וחדשות "מהניילונים". מעבר לכך, ברוב המקרים הריסה ובנייה תכלול גם הרחבה של שטח הדירות הקיימות. כלומר, כל אחד מבעלי הדירות ירוויח תוספת של מטרים רבועים בהשוואה לדירה הישנה בבעלותו – ולעיתים קרובות גם תוספת של חדר נוסף, ממ"ד, מרפסת או חנייה.

מה מרוויח היזם מהפרויקט? במסגרת הריסה ובנייה יורחב הבניין במסגרת תוספת קומות או דירות. בתמורה למימון וביצוע הפרויקט, היזם יזכה לנתח מסוים מהדירות החדשות בפרויקט – וכך יוכל לכסות את הוצאותיו ואף להרוויח. 

לוחות הזמנים

לוח הזמנים הממוצע לפרויקט הריסה ובנייה, על בסיס נתוני אתר מדלן (במסלול תמ"א 38):

  1. משך הזמן הממוצע עד לאיסוף חתימות דיירים והגשת בקשה לביצוע תמ"א 38 – 6 חודשים

  2. משך הזמן הממוצע מהגשת בקשה לביצוע תמ"א 38 ועד לקבלת היתר בנייה – 22 חודשים

  3. משך הבנייה הממוצע – 27 חודשים

באופן כללי, בפרויקט פינוי בינוי לוח זמנים ממוצע יהיה ארוך יותר – בשל היקף הבנייה המתוכנן הגבוה יותר.

 

שלבי הפרויקט

פרויקטים של הריסה ובנייה או פינוי בינוי צפויים להימשך מספר שנים – ומתחלקים לשלבים שונים (בחלוקה גסה):

  1. בדיקת היתכנות – במסגרתה נבדוק האם ניתן בכלל לקדם הריסה ובנייה בבניין שלנו

  2. איסוף חתימות הדיירים – גיבוש הסכמה של בעלי הדירות בבניין ליציאה לדרך

  3. הרכבת הצוות – בחירת היזם וכן בחירה של בעלי תפקידים שונים (כמו עורך דין שייצג את הדיירים)

  4. קבלת אישור לבניית הבניין החדש – מול וועדות התכנון המקומיות

  5. הבנייה עצמה – כולל הריסת הבניין הישן

  6. מסירת הדירות החדשות

במסגרת מדריך זה נסקור את כלל השלבים השונים בפרויקט – זה אחר זה. כאמור, השלב הראשון שלנו בדרך לפרויקט הריסה ובנייה הוא בדיקת ההיתכנות.

להמשך קריאה: