הריסה ובנייה - תמ"א 38/2

אחד הפתרונות החשובים בעולם ההתחדשות העירונית הוא תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש, או בשמה הפחות מוכר – תמ"א 38/2. זהו מסלול לאישור הריסת מבנים והקמתם מחדש – תוך מתן תוספת זכויות בנייה וקומות חדשות לבניין.

 

למי מתאימה תוכנית הריסה ובנייה?

תוכנית הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2 מתאימה לרוב לבניינים בני 2 עד 4 קומות – שבהם עד 16 דירות מגורים. לעיתים, יאושרו מיזמים של הריסה ובנייה גם בבניינים גדולים יותר – אך במרבית המקרים בניינים עם יותר מ-24 דירות יועברו למסלול פינוי בינוי.

הריסה ובנייה דרך תמ"א 38 הוא פתרון מומלץ לבניינים ישנים במצב תחזוקה לקוי – עם דגש למקרים שבהם העירייה הוציאה צו מבנה מסוכן לבניין הקיים.

מה היתרונות של הריסה ובנייה?

בעלי הדירות מרוויחים שורה ארוכה של הטבות ממסלול הריסה ובנייה – ובראשן קבלת דירה חדשה עם תשתיות מתקדמות ומודרניות. מעבר לכך, הדירות החדשות שייבנו במסגרת הריסה ובנייה יהיו לרוב מרווחות יותר – בעלות מפרט משופר. יתרונותיה הבולטים של התכנית הם:

  • דירה חדשה וגדולה יותר – בעלת מפרט מתקדם

  • כל בעל דירה יוכל לתכנן את הדירה החדשה על פי צרכיו

  • בניין חדש עם תשתיות איכותיות "מהניילונים"

  • מרחב מוגן בכל דירה – וכן מיגון של הבניין עצמו מפני רעידות אדמה

  • הדיירים לא נדרשים להוציא כסף מכיסם – גם לא על עלויות השכירות בתקופת הבנייה

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

כיצד מתנהל פרויקט הריסה ובנייה?

השלב הראשון בדרך לתמ"א 38/2 הריסה ובנייה הוא בדיקת ההיתכנות על ידי היזם וכינוס אספת דיירים ועריכת פרוטוקול. לאחר מכן נערכת פגישה ראשונה בין היזם לבין הדיירים, במהלכה מועברת לדיירים הצעה כללית וראשונית למתווה ביצוע הפרויקט.

אחרי שגובשה הסכמה ראשונית למתווה המיזם, נכנסים לתמונה אנשי מקצוע נוספים – בראשם עורך דין ומפקח בנייה מטעם הדיירים. יחד איתם מוגדרת מסגרת הפרויקט: מה יהיה לוח הזמנים להשלמת הבנייה? כיצד ייראה מפרט הדירות החדשות?

השלב הבא הוא ניסוח חוזה מוסדר בין היזם לבין הדיירים. בתוך החוזה מפורטות גם הערבויות השונות שאותן יעניק היזם לדיירים. עם חתימת החוזה מתבצע דיווח מסודר לרשות המיסים – ונשכר אדריכל לצורך תכנון מפורט של הבניין החדש. ניתן לצאת לדרך עם המיזם לאחר איסוף חתימות של 80 אחוזים לפחות מבעלי הדירות בבניין – אך בהמשך הדרך נדרשת חתימת כלל הדיירים.

תכניות הבניין שמשרטט האדריכל עוברות לאישור הדיירים – ולאחר מכן מוגשות לוועדה המקומית. לאחר קבלת האישורים מכל הגורמים הרלוונטיים ברשות המקומית – ניתן לגייס ליווי בנקאי ולהתחיל להגשים את התכנית הלכה למעשה עם הריסת המבנה הישן והקמת הבניין החדש.

מה חשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך?

  • לא להתפשר על הערבויות: חשוב לוודא שאנחנו מצד דיירים מקבלים את כל הערבויות הנדרשות לפי חוק מכר – אך לא רק אותן. מומלץ מאוד לוודא שיוענקו לנו ערבויות מיסים, שייכנסו לתוקף אם תוטל על בעלי הדירות בבניין חבות מס שבח.

  • להתעקש על ערבות בדק: פרויקט של תמ"א 38/2 נמשך לאורך שנים – אבל גם מסירת הדירות לדיירים היא לא סוף הסיפור. חשוב להתעקש על הענקת ערבות בדק – שתגן עלינו במצב שבו יאותרו ליקויים שונים בבניין החדש שאותם היזם יימנע מלתקן.

  • לבחור את עורך הדין הנכון: תהליך הריסה ובנייה הוא נושא משפטי מורכב וסבוך – ולכן כדאי לשכור רק עורך דין בעל התמחות וניסיון בתחום. בנוסף, עלינו לוודא שעורך הדין לא נמצא במצב של ניגוד עניינים מול היזם – כך שרק טובת הדיירים תעמוד לנגד עיניו.

  • למצוא יזם אמין: לפני חתימה על חוזה עם יזם בפרויקט תמ"א 38/2 עלינו לבדוק את ניסיון העבר של היזם, את דירוג האשראי שלו ואת מצבו המשפטי. כדאי לבחור יזם עם גב כלכלי שמבטיח ליווי בנקאי סגור למיזם.

  • המפתח לפרויקט מוצלח – כימיה אישית: פרויקט של הריסה ובנייה עשוי להימשך שנים ארוכות. מומלץ מאוד לעבוד עם יזם ועם עורך דין שאיתם אנו מסתדרים – אנשי מקצוע שמדברים איתנו בגובה העיניים ופתוחים לענות על שאלות וגם להיות שם עבורנו אם יתעוררו קשיים.

בניית קומה חדשה בניין של אלמגורים