התחדשות עירונית בחולון? כל מה שאתם צריכים לדעת על תכנית ח-619

עכשיו שעיריית חולון קידמה את תכנית ח-619 להסדרת תחום ההתחדשות העירונית בעיר, בעלי דירות ויזמים מנסים להבין כיצד נראית המציאות החדשה. סיכמנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על התכנית הראשונה מסוגה. כתבה ראשונה בסדרה. למעבר לכתבה השניה לחצו כאן.

 

עולם ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ עובר בשנים האחרונות טלטלה של ממש – עם פקיעת התוקף של תכנית תמ"א 38 ושינוי מדיניות הממשלה בנושא. בשנים הקרובות צפויות לגבש כל הרשויות המקומיות בארץ תכניות התחדשות עירונית עצמאיות. כלומר, כל עיר וכל רשות מקומית יגדירו בעצמן את התנאים שלהן לביצוע פרויקטים של חיזוק או הריסה ובנייה.

אולם פרויקט המבחן של המציאות החדשה תיכף יצא לדרך – עם קידומה לקראת כניסתה לתוקף של תכנית ח-619 בחולון. התכנית, שמגדירה באופן מדויק את הדרישות לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר, מקודמת כבר מספר שנים, היא עברה שלב של התנגדויות –והחלה להכתיב את המציאות בעיר. בעלי דירות רבים מנסים להבין מה משמעות התכנית החדשה: האם היא תקשה או תקל עליהם לקבל את האישור המיוחל מוועדות התכנון? כדי לעשות סדר בבלאגן, שוחחנו עם אושרי מנקריז – יזם בתחום ההתחדשות העירונית ומנכ"ל "אלמגורים השקעות ונדל"ן" שמתמחה בביצוע פרויקטים באזור תל אביב והמרכז.

למה הוחלט על התכנית?

הוחלט על התוכנית בשל חוסר איזון באינטרסים של הרשויות המקומיות במסגרת תכנית התמ"א 38. תמ"א 38 נתנה פטור מהיטל השבחה לפרויקטים, ונתנה זכויות בניה באופן גורף, ללא אבחנה בין בניין לבניין ובין שכונה לשכונה.

לרשויות המקומיות זה לא התאים. הרשויות טענו שהם בגרעון תקציבי בגלל אישור של פרויקטים מסוג התחדשויות עירונית, וגררו רגליים בכל אישור של פרויקט, מכיוון שזה פשוט נוגד את האינטרס שלהם.

וכאן באה התוכנית החלופית – ח619 בחולון, התוכנית מחייבת השבחה את היזם, מה שמזרים יותר כסף לקופות העירייה, מה שמגדיל את האינטרסים שלהם לאשר את הפרויקט.

לחלופין או בנוסף, תכנית ח-619 נועדה לדרוש מפרויקטים של התחדשות עירונית להוסיף שטחים ציבוריים שונים. כלומר, התכנית מחייבת הקצאה של שטחים עבור כיתות לימוד, גני ילדים, מבני ציבור, גינות ציבוריות ושטחי ציבור אחרים. בעיריית חולון מסבירים כי התחדשות עירונית מגדילה בהכרח את מספר התושבים ואת הצפיפות בעיר – והתכנית החדשה נועדה לשמור על רמת החיים בעיר למרות גידול זה.

מנגד, התכנית כוללת יתרון מובהק גם ליזמים ולבעלי הדירות: ודאות. אם עד היום נאלצו יזמים להגיש לוועדה המקומית תכניות בנייה "על עיוור", מבלי לדעת האם הרשות המקומית תתנגד לפרויקט – כעת תכנית ח-619 מגדילה את כללי המשחק בצורה ברורה ושקופה. התקווה היא שהתכנית תאפשר ליזמים לדעת מראש היכן ניתן ליזום פרויקטים של הריסה ובנייה – ובאילו תנאים.

מה התכנית כוללת?

תכנית ח-619 כוללת תוספת הדרגתית של בין 35 אלף ל-60 אלף דירות שונות בעיר חולון. בעירייה הגדירו כבר בשלב ראשוני כי 20 אחוזים מהדירות החדשות יהיו דירות קטנות, 20 אחוזים יהיו דירות גדולות – והגודל הממוצע ליחידת דיור חדשה יהיה 85 מ"ר.

בדומה לתכנית תמ"א 38 שתסתיים בקרוב, גם תכנית ח-619 תהיה תקפה לגבי מבני מגורים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני שנת 1980. בנוסף, התכנית לא תחול על בניינים קיימים בגובה של שתי קומות או פחות – אם שטחם הכולל נמוך מ-400 מ"ר.

בנוסף, התכנית נותנת העדפה מובהקת לפרויקטים של הריסה ובנייה – לעומת פרויקטים של חיזוק ובינוי. כלומר, בעיריית חולון מעדיפים לראות הקמה של בניינים חדשים ולא חיזוק חלקי של מבנים ישנים.

עיקרון המפתח של התכנית הוא חלוקת מגרשי המגורים הקיימים בחולון ל-6 קטגוריות נפרדות:

  • רשת רחובות ראשיים: לרוב צירי התנועה שבהם חולפת התחבורה הציבורית המרכזית בחולון, עם דגש על האזורים שבהם תחלוף הרכבת הקלה.

  • על הרשת: המוקדים העירוניים המרכזיים להתחדשות עירונית.

  • מרקם לשימור: מגרשים היסטוריים שמיועדים לשימור – ובהם תוגבל מאוד האפשרות להתחדשות עירונית.

  • מגרשים מיוחדים: אזורים צפופים במיוחד.

  • שמירה על תבנית הבנייה: אזורים של בתים פרטיים וצמודי קרקע.

  • רחבי העיר: סוגים שונים של שכונות ברחבי העיר שאינם נופלים לתוך שאר הקטגוריות.

בשורה התחתונה, לתכנית ח-619 יהיו מרוויחים – אך גם מפסידים. באזורי מרקם לשימור, למשל, יחולו מגבלות כבדות על היכולת ליזום פרויקטים של הריסה ובנייה או חיזוק ובינוי – זאת מתוך התפיסה של העירייה כי למבנים אלו ערך אסתטי או היסטורי מיוחד. באזורי רשת הרחובות הראשיים, לעומת זאת, תתאפשר בנייה בהיקף גדול יותר.

לכמה זמן התכנית תהיה בתוקף?

נכון להיום, לא הוגדר תאריך סיום לתכנית ח-619 – שבתקופה הקרובה תחליף את תכנית תמ"א 38 הוותיקה ברחבי העיר חולון. ניתן להעריך כי בעתיד תעבור התכנית שינויים ועדכונים שונים – אך כללי ההתחדשות העירונית של תכנית ח-619 צפויים ללוות אותנו לשנים הקרובות.

לקריאה על זכויות הבניה הצפויות במסגרת ח-619. לחצו כאן.

להסבר על הריסה ובניה בחולון. לחצו כאן.