המדריך המלא להתחדשות עירונית הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ופינוי בינוי

פרק ח' - מנסחים חוזה וחותמים עליו

 

אחרי שבחרנו יזם והסכמנו על התמורות שנקבל בסיום התהליך – עלינו לחתום על חוזה שיסדיר את הליך העבודה עם היזם. באחריות עורך דין הדיירים לדאוג שהחוזה יכלול את מלוא ההתחייבויות של היזם מולנו – הן ברמת התמורות והן ברמת לוח הזמנים ונהלי העבודה.

חשוב לוודא שאיננו משאירים שום סוגייה פתוחה. גם אם גיבשנו חלק מההסכמות בעל פה, מומלץ מאוד להעלות אותן על הכתב ולכלול אותן בחוזה. חוזה מקיף ככל האפשר יימנע מאיתנו להגיע למקומות של אי-הסכמה או סכסוך בהמשך הדרך.

חוזה מפורט ומוצלח צריך לכלול את התכניות האדריכליות של הפרויקט החדש – אחרי שהן יקבלו את אישור אדריכל הדיירים. שמאי המקרקעין שעובד איתנו נדרש להכין טבלת איזון שתצורף להסכם גם היא, יועץ הביטוח צריך לאשר את המסמך – ומפקח הבנייה צריך לאשר את המפרט הטכני.

לכל אחד מבעלי המקצוע יש תפקיד מקצועי לבצע במהלך החתימה על חוזה – ועלינו להפעיל אותם בשלב זה כדי לוודא שהחוזה עומד בכל הדרישות המקצועיות של הפרויקט. החוזה צריך לכלול גם לוחות זמנים מסודרים של הפרויקט.

בנוסף, עלינו לכלול בחוזה התייחסות ברורה ומפורשת לערבויות שהיזם מתחייב להעניק לנו.

מה הן ערבויות בפרויקט פינוי בינוי או הריסה ובנייה?

בשלבים שונים לאורך פרויקט הריסה ובנייה עלינו לקבל מהיזם בטוחות וערבויות. מדובר בהגנות כספיות שעומדות לרשותנו – סכומי כסף שהיזם מניח בצד כעירבון – על מנת לוודא שהוא לא יוכל להפר את ההתחייבויות שלו כלפינו. בכל מקרה שבו היזם יפר את ההתחייבויות שלו – נוכל להשתמש בסכומי הכסף של הערבויות באופן עצמאי.

כמעט תמיד, הערבויות יוסדרו במסגרת הליווי הבנקאי של היזם ויוענקו לו כהלוואה מבנק או מגוף פיננסי אחר. זה לא אמור להשפיע בצורה ניכרת עלינו או על היכולת שלנו לממש את הערבויות במידת הצורך.

הערבויות הנפוצות והחשובות בכל פרויקט הריסה ובנייה:

  1. ערבות חוק מכר: ערבות זו נדרשת על פי חוק והיא עומדת על סכום בגובה שווי הדירה החדשה. ערבות חוק מכר נכנסת לתוקף במקרה של פשיטת רגל של היזם או אי-סדרים אחרים בהתנהלות הפרויקט. ערבות חוק מכר היא הערבות החשובה ביותר בפרויקט הריסה ובנייה.

  2. ערבות מיסים: ערבות מיסים נועדה להגן על הדיירים במקרה שתוטל עלינו חובת תשלום מס או היטל השבחה למדינה או לרשויות המקומיות. ערבות מיסים תיכנס לתוקף אם היזם יסרב לשאת בתשלום המיסים במקומנו.

  3. ערבות ביצוע: ערבות ביצוע מגנה עלינו במקרה שבו היזם החל בבניית הבניין החדש – אך לא סיים את תהליך הבנייה בהצלחה.

  4. ערבות בדק: ערבות זו נועדה לממן תיקון של ליקויי בנייה שונים שעלולים להתגלות בתקופה שלאחר אכלוס הבניין. ערבות בדק תקפה למשך שנה אחת – ומאפשרת לנו לממן את תיקון הליקויים אם היזם יסרב לעשות זאת.

  5. ערבות רישום: במקרה שבו היזם נמנע מלהשלים בצורה מלאה את רישום הבניין החדש וזכויות הדיירים מול הרשויות, ערבות רישום תעניק לנו כיסוי כספי חשוב.

כאמור, עלינו לדרוש מהיזם להעמיד לרשותנו כמה שיותר ערבויות – על מנת לשמור על מלוא זכויותינו בכל תרחיש. להרחבה על נושא הערבויות בפרויקט הריסה ובנייה.

איך מודיעים לדיירים שניסחנו בהצלחה את החוזה?

אחרי שהשלמנו את ניסוח החוזה וקיבלנו את האישור של כל אנשי המקצוע, עלינו להוציא הודעה מסודרת לשאר הדיירים בבניין – או לבקש מעורך הדין להודיע להם בצורה מסודרת. חשוב מאוד לוודא שכל בעלי הדירות מודעים להתקדמות בפרויקט ושותפים להסכמה. בשלב זה נבצע גם כנס החתמות מסודר – במסגרתו יחתמו על בעלי הדירות בבניין על החוזה המוסכם. מזל טוב על חתימת החוזה החדש! כעת רכבת ההתחדשות העירונית יכולה לצאת סוף סוף מהתחנה – ולהתקדם אל עבר היעד הנכסף: קבלת היתר בנייה ותחילת העבודות עצמן. אולם גם אחרי חתימת החוזה, המלאכה לא הושלמה. סיכמנו עבורכם עוד כמה דברים שצריך לדעת על המשך התהליך.

להמשך קריאה: