ערבויות דיירים בפרויקט הריסה ובנייה ( תמ"א 38/2 )

פרויקט התחדשות עירונית במתכונת הריסה ובנייה, המכונה גם תמ"א 38/2, טומן בחובו שורה ארוכה של מורכבויות ואתגרים. כדי להגיע לקו הסיום בהצלחה עלינו לקחת בחשבון את כל הסיכונים השונים בפרויקט. אחת הדרכים הטובות ביותר להגן על עצמנו במסגרת תהליך הריסה ובנייה היא שימוש נכון בערבויות דיירים ובטוחות במסגרת החוזה.

 

בטוחות וערבויות הן כל אותן הגנות שעומדות לרשות הדיירים בשלבי הפרויקט השונים. מדובר לרוב בסכומי כסף שאותם היזם מניח בצד כעירבון להשלמת הפרויקט בהצלחה. אם היזם מפר את התחייבויותיו בצורה כזאת או אחרת – הדיירים רשאים להשתמש באותם סכומי כסף. במרבית המקרים, הערבויות יוסדרו בעזרת ליווי בנקאי – כלומר כהלוואה שיקבל היזם מבנק או גוף פיננסי אחר.

בפרויקט תמ"א  38/2 הריסה ובנייה עלינו לעשות שימוש במספר ערבויות דיירים שונות – שמתאימות למגוון שלבים שונים בפרויקט. סיכמנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על אותן ערבויות – וריכזנו כמה טיפים שחשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך.

ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר לדיירים קיימים היא כנראה הערבות החשובה והמהותית ביותר בפרויקט. את ערבות חוק מכר מקבלים הדיירים קרוב למועד פינוי הדירה שלהם – ועליה הם שומרים עד למסירת הדירה החדשה. ערבות חוק מכר לדייר תעמוד על סכום השווה לגובה שווי הדירה החדשה, על פי הערכת שמאי – ומימוש הערבות תלוי באישור בית המשפט.

במקרה של פשיטת רגל של היזמים, פירוק החברה היזמית או אי-סדרים אחרים בהתנהלות הפרויקט שמונעים את סיום בניית הבניין החדש – ביכולתנו לדרוש את מימוש ערבות חוק מכר.

ערבות מיסים

אחד מעקרונות המפתח של מיזמי תמ"א 38/2 הוא התחייבות מצד היזם לשאת בכל עלויות הפרויקט. מעלויות הבנייה עצמה, דרך תשלומים לעורכי דין ולרשויות – ועד לחובת המס. אחד מתשלומי המס שלוקח היזם על עצמו הוא מס שבח: מס שנגבה על העלייה בשווי הדירה.

החוק בישראל קובע כי רשויות המס יפנו לבעלי הדירות כדי לגבות את מס השבח. לכן מומלץ לקבוע גם ערבות מס – במסגרתה מוקצה סכום כסף העומד לרשות הדיירים לצורך תשלום מס שבח או מיסים אחרים. ערבות מס  תמומש בתרחיש שבו היזם נמנע מלשלם את המיסים החלים על הדיירים במסגרת הפרויקט.

ערבות ביצוע

תרחיש נוסף שאליו אנו צריכים להיערך הוא מצב שבו היזם החל את בניית הבניין החדש – אך לא סיים אותה. במצב כזה אנחנו עלולים למצוא את עצמנו אחרי הריסת הבניין הישן – אך לפני שעומד במגרש בניין חדש שאותו ניתן לאכלס.

ערבות ביצוע נועדה להיכנס לתוקף במצבים כאלו – ולממן עבור הדיירים את השלמת עבודות הבנייה. סכום הערבות יקבע על ידי הצדדים כאחוז מסך כל עלויות הבנייה, ובמרבית המקרים יפחת בהדרגה עם התקדמות העבודות.

ערבות בדק

ערבות בדק נכנסת לתוקף בנקודה שבה ערבות הביצוע מסתיימת – והיא נועדה לממן תיקון של ליקויי בנייה שיתגלו בבניין לאחר אכלוסו. ערבות בדק תקפה למשך שנה – וניתן לממש אותה כאשר היזם מסרב לתקן ליקויים בבניין שהתגלו במהלך שנה זאת.

ערבות רישום

סוג נוסף של ערבות שמומלץ לבעלי הדירות לדרוש הוא ערבות רישום. ערבות זו נועדה לוודא את השלמת הרישום המלא של הבניין החדש מול הרשויות – ובמיוחד את רישום הזכויות המלאות של כל בעל דירה בבניין. במצב שבו היזם נמנע מלהשלים את רישום הזכויות, עומדת לדיירים הזכות לקחת את כספי הערבות ולבצע את הרישום בעצמם.

סיכום

פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה הוא בעל יתרונות רבים לבעלי הדירות – אך הוא נושא עימו גם סיכונים ואתגרים שמהם אסור לנו להתעלם. מומלץ לבדוק עוד לפני החתימה את מלוא הערבויות שלהן מתחייב היזם – ולהקפיד במיוחד על ערבויות מיסים ועל ערבות בדק.

שימוש נכון בערבויות מצד היזם יאפשר לנו לצמצם למינימום את הסיכונים השונים בתקופת הפרויקט – ולהבטיח מסירה של דירה חדשה ותקינה בהתאם להסכם הפרויקט.