המדריך המלא להתחדשות עירונית הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ופינוי בינוי

פרק ט' - כל מה שצריך לדעת על המשך התהליך אחרי החתימה על חוזה

 

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה?

מהרגע שבו חתמנו על החוזה – כמה זמן אמור להימשך פרויקט הריסה ובנייה או פינוי בינוי? התשובה לשאלה זו מורכבת ממספר גורמים שונים שעשויים להשפיע על משך הפרויקט. השלב המהותי ביותר בדרך להשלמת המיזם הוא קבלת היתר בנייה – שמחייב אותנו לעבוד מול הרשות המקומית ומול ועדות התכנון המקומיות. בשלב זה, לאורך הדרך אנחנו עלולים להיתקל בעיכובים שונים שנמצאים מחוץ לתחום השפעתנו – כמו למשל שינוי של מדיניות העירייה או הגשת התנגדויות לפרויקט מצד שכנים.

בממוצע, מהרגע שבו אספנו את חתימות הדיירים והגשנו בקשה לביצוע תמ"א 38 (בפרויקט הריסה ובנייה – יחלפו 22 חודשים עד לקבלת היתר הבנייה. הבנייה עצמה תימשך בממוצע 27 חודשים – וכך אנחנו עומדים לפני תהליך של כ-4 שנים בממוצע. במיזמי פינוי בינוי לוח הזמנים צפוי להיות ארוך מעט יותר.

מה כדאי לעשות בתקופת ההמתנה לקבלת היתר הבנייה?

במהלך תקופת ההמתנה לאישור הפרויקט מומלץ לשמור על תקשורת נכונה מול היזם ומול עורך הדין. המפתח לתקשורת זו הוא ההבנה שהתהליך לא נמצא בשליטתנו המלאה – וגם לא בשליטתו של היזם. בהחלט ניתן להתייעץ עם היזם ועם עורך הדין ולברר אילו צעדים עומדים לרשותנו לצורך קידום הפרויקט, אך יש לערוך מראש תיאום ציפיות בנוגע ל-"ארגז הכלים" הזמין.

מה קורה כשמתקבל היתר הבנייה?

לאחר קבלת היתר הבנייה יהיה עלינו לעזוב את הבניין הישן. מרבית ההסכמים שמציעים היזמים כוללים סעיף במסגרתו היזם מתחייב לממן עבור הדיירים דמי שכירת דירה חלופית. כלומר, בכל חודש נקבל תשלום מהיזם בגובה שווי דמי השכירות של הדירה הישנה. סכום זה יאפשר לנו למצוא מגורים חלופיים בתקופת הביניים.

כמו כן, עם פינוי הבניין תעמוד לרשותנו ערבות חוק מכר – שגובהה כאמור כגובה שווי הדירה החדשה. מומלץ לוודא מול עורך הדין את העמדת הערבות כדין.

איך אפשר לוודא שעבודות הבנייה עצמן מתנהלות כשורה?

במהלך תקופת הבנייה עצמה עלינו להיות בקשר הדוק יותר מהרגיל עם מפקח הבנייה ששכרנו – שאמור להשגיח על העבודות עצמן באתר הבנייה. בשלב זה כדאי לבקש ממפקח הבנייה שיוודא שהבנייה עומדת בסטנדרט האיכות שעליו הוסכם מראש עם היזם. הקפדה על תהליך בנייה תקין תחסוך לנו התעסקות עתידית עם ליקויים שונים.

מה קורה כשהבניין החדש נבנה ומוכן לאכלוס?

בתור התחלה, אפשר להתחיל לשמוח – החלק הקשה ביותר נמצא מאחוריכם! הבניין הישן נהרס, עברתם לדירה החלופית שלכם – וכעת, הבניין החדש עומד על תילו וקיבל טופס אכלוס כדין. כעת תקבלו את הדירות החדשות לרשותכם ותוכלו להתמקם בהן.

אולם לפני כן, כדאי לקחת כמה דברים בחשבון: בתור התחלה יש לוודא שרישום זכויות בעלי הדירות השונות בוצע בהצלחה. כלומר, שהיזם דאג לרשום מול רשויות המדינה את זכויותיו של כל דייר בבניין החדש – בהתאם למפרטי הדירות שהוסכמו.

בנוסף, יש לבדוק אם הדירה עצמה עומדת ברף הטכני הרצוי. מיד לפני אכלוס הדירה יש לבצע בדיקה מקיפה של ליקויים אפשריים שונים – בין היתר במערכות המים והחשמל של הדירה. החוק קובע כי היזם חייב לתקן את רוב הליקויים שיופיעו בדירה בתקופה הראשונית שלאחר מסירת הדירות (תקופת הבדק) ללא חובה כלשהי על בעל הדירה להוכיח כי היזם אחראי לליקוי.

כמה זמן היזם אחראי לתקן ליקויים בדירה?

משך תקופת הבדק משתנה בין סוגי הליקויים השונים. בכל מה שקשור לחיפויי החוץ של הבניין, תקופת הבדק נמשכת שבע שנים – אולם ליקויים במוצרי נגרות או מסגרות זוכים להגנת בדק בת שנתיים בלבד.

תקופת הבדק לליקויים שונים:

  1. ליקויים בריצוף או חיפוי פנים – שנתיים

  2. ליקויים במוצרי נגרות או מסגרות – שנתיים

  3. ליקויים במכונות או בדוודים – שלוש שנים

  4. ליקויים בפיתוח החצר – שלוש שנים

  5. ליקויים במערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים

  6. ליקויים במערכות הצנרת, המים והמרזבים – ארבע שנים

  7. ליקויים באיטום המבנה – ארבע שנים

  8. ליקויים בחיפויי החוץ – שבע שנים

  9. כל ליקוי אחר שאינו אי-התאמה יסודית – שנה אחת

מיד עם סיום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות, במסגרתה היזם אחראי לתת מענה לכל ליקוי שיתגלה בדירה – אם הדייר יוכיח שהליקוי נובע מעבודה רשלנית של היזם. תקופת האחריות נמשכת שלוש שנים.

כאמור, במהלך החתימה על החוזה עם היזם מומלץ מאוד להתעקש על ערבות בדק – שתעמוד לרשותנו במקרה שבו היזם מסרב לתקן את הליקויים הללו. במקרה כזה, סכום הכסף של ערבות הבדק יועמד לרשותנו – כדי שנוכל לממן את התיקון בכוחות עצמנו.

להמשך קריאה: