חסמים לפרויקט פינוי בינוי

פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי טומנים בחובם יתרון כלכלי ניכר – ופוטנציאל להשבחה אדירה של ערך הדירות הקיימות. כדי לסייע לבעלי דירות להיערך לכל תרחיש, ריכזנו עבורכם מספר נקודות מפתח על החסמים  תכנוניים ואחרים שעלולים להופיע במהלך תקופת קידום הפרויקט.

 

תשתיות                                                                                                 

מסביב לכל בניין מגורים בעיר נמצאת רשת סבוכה של תשתיות. ביניהן ניתן למנות את הכבישים והרחובות שנועדו להניע את התנועה ברחבי העיר, את מערכות הביוב שמזרימות שפכים אל מערכת הביוב העירונית – וכן את קווי המים והחשמל. אחד האתגרים המרכזיים בפרויקט של פינוי בינוי טמון בפער בין התשתיות הקיימות (שנועדו להכיל מתחם מצומצם של בניינים נמוכים) – לבין התשתיות הנדרשות לכלכל את הפרויקט לאחר השלמתו.

כבישים צרים מדי עלולים לגרום לפקקים בבוקר, מערכת ביוב לא מפותחת מספיק עלולה לגרום להצפות – ומערכות מים וחשמל לא מתאימות עלולות להקשות מאוד על בניית הדירות החדשות. כל אלו עלולים לחייב את היזם והדיירים לממן בנייה של תשתיות בהיקף ניכר – ולהגדיל מאוד את עלויות הפרויקט.

גובה

ההיתכנות הכלכלית של מיזמי פינוי בינוי טמונה בפער שבין זכויות הבנייה המנוצלות בבניין הקיים – לבין זכויות הבנייה המורחבות בבניין החדש. ניצול זכויות הבניה החדשה תלוי (גם) בגובה האפשרי לבניה, שכן את אותו מספר מטרים לבניה ניתן לחלק בצורה שתאפשר בניין חדש מודרני.

בהקשר הזה כדאי לדעת שקרבה לנמל התעופה בן גוריון מגבילה עוד יותר את היכולת לבנות לגובה (בשל המטוסים החולפים בגובה נמוך בשמיים). מגבלה זו רלוונטית במיוחד לפרויקטים של פינוי בינוי ביישובים יהוד-מונוסון או אור יהודה.

עירוב שימושים

הטרנד האחרון בעולמות התכנון האורבני הוא עירוב שימושים. כלומר, תכנון של מתחמים שבהם ניתן למצוא דירות מגורים, משרדים, עסקים, חנויות ומרכזי בילוי – גם יחד. זאת בניגוד לגישה הוותיקה שהעדיפה לבנות "שכונות שינה" ולמקם את אזורי התעשייה והבילוי במתחמים נפרדים בתוך העיר. בהתאם לתפיסת עירוב השימושים, פרויקטים רבים נדרשים להקצות שטחים לשימושים שונים שאינם מגורים. דרישה זו עלולה להקטין בצורה ניכרת את נפח זכויות הבנייה הזמין להקמת הדירות בפרויקט.

אור וצל

בשנים האחרונות נכנסו לתוקף מגוון שיקולים סביבתיים שמעצבים מחדש את עולמות הבנייה והנדל"ן. במסגרת זו, דורשות עיריות לקבל הדמיות של הצללת של הבניינים החדשים שמתוכננים הרבה יותר גבוה מהסביבה לעומת בניינים ישנים סמוכים. המתכננים ידרשו להראות שאין פגיעה בצורה של החשכה של בניינים סמוכים בשל הבניה החדשה.

דיירים סרבנים

באופן טבעי, פרויקט פינוי בינוי תלוי בהסכמת בעלי הדירות בבניין הישן. אבל מה קורה כאשר כל הדיירים תומכים ביציאה לדרך – מלבד בעל דירה אחד? מצב כזה של דייר סרבן (או מספר דיירים סרבנים) עלול לגרום לעיכובים כבדים במשך הפרויקט. כדאי לדעת שהחוק קובע כי דייר סרבן נושא באחריות נזיקית כלפי שאר הדיירים. כלומר, הוא חשוף לתביעות בדרישה לתשלום פיצוי נזיקי על העיכובים בפרויקט.

היטלי השבחה

מאז ומעולם, היטלי השבחה היו אחת הסוגיות הבוערות בעולם ההתחדשות העירונית. אחרי הכל, לפי החוק היבש – כל דייר חייב בתשלום מס על הפער בין זכויות הבניה הישנות ובין זכויות הבניה החדשות. בפועל במסגרת הפרויקט יזמים  נושאים בתשלום – אולם קשה עד בלתי אפשרי ליזמים לשערך גובה ההיטל שידרשו לשלם ממש לפני העליה לקרקע.

כעת נושא היטלי ההשבחה נתון למחלוקת – ולא ברור מה יהיה היקף היטלי ההשבחה הנדרשים בעתיד הקרוב. במציאות זו ייתכן שפרויקטים גדולים של פינוי בינוי יחויבו בתשלום של מיליונים רבים של שקלים.