החסמים לפרויקט הריסה ובנייה ותמ"א 38/2 בהתחדשות עירונית ופתרונות

במיוחד עבורכם, ריכזנו מידע רב ערך על כמה מהחסמים הנפוצים שעלולים לעמוד בדרך של פרויקט הריסה ובנייה ותמ"א 38/2 במסגרת התחדשות עירונית. חשוב להבין שלחסמים אלו כדאי להיערך מראש כדי להצטייד בפתרונות הנכונים.

פרויקטים של הריסה ובנייה ותמ"א 38/2 הם היהלום שבכתר ההתחדשות העירונית. מיזמים אלו מאפשרים לבעלי דירות לשדרג את הנכסים שלהם, לעיריות ולמדינה להיפטר ממבנים ישנים ומסוכנים וליזמים  –  להרוויח תשואה כספית הולמת. כך לפחות על הנייר, במציאות – תהליך הריסה ובנייה ותמ"א 38/2 עשוי להיות מורכב למדי  וטומן בחובו מספר אתגרים.

 

ריכזנו עבורכם את השיקולים והנימוקים שמהווים את מרבית החסמים שדיירים צריכים להתמודד איתם במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה ותמ"א 38/2 בהתחדשות עירונית:

היתכנות כלכלית

במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה או תמ"א 38/2, החברה היזמית מממנת את תהליך הבנייה באמצעות תוספת קומות לבניין החדש. כלומר, מכירת הדירות בקומות החדשות שיתווספו לבניין אמורה לממן את הפרויקט –  מבלי לחייב את בעלי הדירות לשלוח יד אל כיסם.

באזורים בארץ שבהם שווי הדירות נמוך יחסית – פרויקט הריסה ובנייה או תמ"א 38/2 לא יהיה כדאי מהבחינה הכלכלית. כלומר, הדירות החדשות שיקבל הקבלן לא יימכרו בסכום גבוה מספיק כדי לממן את הפרויקט. כתוצאה מכך, הריסה ובנייה מתרחשת בעיקר בערי המרכז או בירושלים – וכמעט ולא נראית בפריפריה.

לכן יש להבטיח, גם מצד הדיירים וגם מצד היזם, שעומדים לרשות היזם מכפילי דירות שמשקפים את הנדרש בפרויקט על פי שווי כל מטר בנוי. למשל, באזורי הביקוש בתל אביב יזמים יכולים להסתדר עם בנייה ביחס של דירה נוספת חדשה על כל דירה שנהרסת (1:1). בחולון, לעומת זאת, היחס צריך להיות 2 דירות חדשות נוספות על כל דירה שנהרסה (1:3).

 

הסכמות דיירים

המורכבות של גיוס הסכמה של הדיירים לפרויקט היא גורם מאתגר בכל פרויקט. יש קשיים אובייקטיביים אמתיים, למשל איך מחלקים את מתן התמורות אם יש כמה סוגי דירות בבניין ? דירה גדולה צריכה לקבל יותר תמורה מדירה קטנה ? דירה עם חניה לעומת דירה ללא חניה ? מה עושים עם דייר שהשתלט על המקלט ומשתמש בו כמחסן פרטי ?

לפי תקנות תמ"א 38, עלינו לגייס חתימות של לפחות 80 אחוזים מדיירי הבניין כדי להוציא לפועל מיזם של הריסה ובנייה. מהבחינה המעשית, כדאי מאוד להצטייד בהסכמה של כל הדיירים בבניין – אחרת תהליך אישור הפרויקט עלול להתארך משמעותית. אפילו דייר סרבן אחד יכול לעקב את הפרויקט.

 

התנגדות של עירייה

רשויות מקומיות עלולות להתנגד לפרויקטים של הריסה ובנייה ותמ"א 38/2 משיקולים רבים, למשל איך מוסיפים מקומות בבית הספר והגנים הצפופים ממילא כך שיכילו את תוספת הדיירים החדשה ? מה המשמעות של שירותי קהילה שעירייה צריכה לספק מבחינה כספית מבלי להכנס לגרעון ?  התנגדות של הרשות המקומית עלולה להוות חסם משמעותי ביותר על סיכויי הפרויקט.

גובה

גובה הבניינים החדשים עלול גם הוא להוות חסם בפני התהליך. כך למשל, במקרה של בניינים ישנים גבוהים במיוחד – יהיה צורך בתוספת גדולה מדי של זכויות בנייה. בנוסף, גובה הבניין מוגבל גם כתוצאה מגובה הבניינים בסביבתו. באופן טבעי, יהיה קשה להקים בניין בגובה 15 קומות בשכונה של בתים צמודי קרקע.

צפיפות

פרויקטים של הריסה ובנייה ותמ"א 38/2 מגדילים את הצפיפות בסביבה העירונית. תוספת הבנייה מחייבת הגדלה של מקומות החנייה ומכבידה על התנועה בכבישים ועל מוסדות החינוך והבריאות. בשכונות צפופות תהיה היתכנות נמוכה יותר לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

 

קווי בניין

בעבר נבנו בארץ בניינים רחבים שהתפרשו על אחוז גבוה מאוד משטח המגרש. בניינים חדשים שנבנים כיום נדרשים לעמוד בדרישות מחמירות יותר של קווי בניין – ולהתפרש על שטח קומה נמוך יותר. פער זה עלול להקשות על בנייה של בניין חדש וצר במקום בניין ישן ורחב במיוחד. מגבלות אלו עלולות לאלץ בנייה לגובה רב יותר – שטומנת בחובה סיבוכים אחרים.

 

התנגדויות של שכנים

לא כל השכנים מפרגנים לתוספת הבניה הגדולה שמתוכננת להם ברחוב ולחלקם יש שיקולים כבדי משקל, למשל האם הרחוב יכול להכיל את תוספת החניות שידרשו ? האם לא יהיה פקק תנועה ביציאה מהרחוב בכל יום בשעה 8 בבוקר שמוציאים את הילדים לגן ?  שיקולים של חסימת אור ואוויר גם הם דברים שיש לקחת בחשבון. כל אחד ושכניו צריך להערך.

 

לסיכום - איך  מתמודדים ?

אנחנו באלמגורים ממליצים על פתרון מרכזי אחד להתמודדות עם חסמים בפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2):

הסכמה נרחבת ככל הניתן, בין כל הגורמים. זה מתחיל במתווה פשוט וברור בין הדיירים לבין עצמם בנוגע לתמורות. מתווה כזה שיוסכם בתחילת הדרך יחסוך כאבי ראש רבים בהמשך.

שנית, מומלץ להגיע להסכמה מול הרשות המקומית בנוגע לכמות יחידות הדיור, הצפיפות והגובה. כדאי מאוד להסכים גם על יזם רציני שיש לו ניסיון בעבודה ברשות המקומית שבה מתרחש הפרויקט.

מעבר לכך, כדאי להכין מראש את השכנים – ולהסביר להם שהפרויקט המתוכנן רק יעלה את ערך הדירות ברחוב. ניתן גם להבטיח שאם וכאשר השכנים ייצאו בעצמם לפרויקט התחדשות עירונית – אתם לא תציבו התנגדויות.

למרות שעומדים לפנינו חסמים רבים – והיריעה קצרה מלתאר את כולם – ניתן לצמצם את האתגרים מראש בעזרת היערכות מוקדמת. הסכמה מראש על מתווה הפרויקט יכולה לקצר בצורה משמעותית את לוחות הזמנים – ולשפר משמעותית את ההיתכנות של הפרויקט.

 

בהצלחה, אלמגורים !