מאז אישורה בשנת 2005, תכנית תמ"א 38 הפכה לאחד הכלים המשמעותיים ביותר בעולם ההתחדשות העירונית. תמ"א 38 (או בשמה המלא: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) כוללת שני מסלולים לטיפול בבניינים שנבנו לפני 1980 – מסלול הריסה ובנייה ומסלול חיזוק המבנה הקיים.

​

היתרון הגדול של תכנית תמ"א 38 טמון באטרקטיביות שלה מבחינת בעלי הדירות. תמ"א 38 מאפשרת לדיירים לזכות בדירות חדשות או מוגדלות – מבלי להכניס את היד לכיס. במרבית המקרים, כל עלויות הבנייה מוטלות על היזם – שמממן את הפרויקט על חשבון זכויות הבנייה החדשות.

אולם כבר תקופה ארוכה שברחבי הארץ ניתן למצוא שלטי חוצות שמזהירים מפני סיום תכנית תמ"א 38. למעשה, התכנית מתקרבת לישורת האחרונה שלה – כאשר תוקף התכנית עשוי לפוג כבר במהלך שנת 2022. באופן טבעי, ביטול התכנית מעורר שאלות רבות בקרב בעלי דירות במיזמי תמ"א 38 שכבר יצאו לדרך – או בקרב דיירים שמעוניינים לקחת חלק בהתחדשות עירונית בעתיד.

כדי לעשות סדר בסוגייה שוחחנו עם אושרי מנקריז, מייסד ומנכ"ל אלמגורים השקעות ונדל"ן – ומומחה להתחדשות עירונית. מה צפוי לנו בהמשך, מה יעלה בגורלם של פרויקטים שכבר יצאו לדרך ומתי יפוג תוקף התכנית? סיכמנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת.

​

מתי תסתיים תכנית תמ"א 38?

"כמו שזה נראה עכשיו, תמ"א 38 תוארך בפרק זמן לא ארוך", אומר מנקריז. "בהתחלה, התכנית הייתה אמורה להסתיים ב-1 באוקטובר 2022 – זה התאריך שעליו סוכם בשנת 2019, אז החליטה הממשלה לבטל את תמ"א 38. הבעיה היא שבשנת 2019 החליטו בממשלה לאשר גם תכנית חלופית לתמ"א 38. התכנית החדשה נמצאת כרגע בהליכי חקיקה, אבל הם מתעכבים בכנסת. ולכן ההערכה בענף היא שהתוקף של תמ"א 38 יוארך בזמן קצר על מנת לאפשר את קידום החקיקה במקביל. את התאריך הסופי לסיום התכנית איש לא יודע, כרגע אנחנו עומדים על אוקטובר 2023."

​

למה בכלל מבטלים את תמ"א 38?

"בתור התחלה, צריך להבין שתמ"א 38 אושרה במקור לחמש שנים בלבד. התוקף של התכנית הוארך שלוש פעמים בגלל הביקוש ובגלל האינטרס של המדינה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הסיבה המרכזית שהתכנית לא הוארכה בפעם הרביעית היא התנגדות של ראשי רשויות מקומיות – שטוענים שתוספות הבנייה מכבידות על הרשויות המקומיות. מצד אחד מוסיפים דירות לעיר ומנגד התוכנית פטורה מהיטלי השבחה - ולכן היא גרעונית".

 

​בחודשים האחרונים מתקדם הליך החקיקה של התכנית שאמורה להחליף את תמ"א 38 – ומכונה "חלופת שקד" על שם השרה איילת שקד. מה נכלל בתכנית החלופית?

"בשורה התחתונה, תכנית שקד נותנת לכל עיר את הסמכות להגדיר תכנית התחדשות עירונית בשטחה. כלומר, בשלוש השנים הקרובות תנסח כל רשות מקומית את התנאים, הדרישות וזכויות הבנייה לפרויקטים של הריסה ובנייה. באופן טבעי, אנחנו צפויים לראות דגש על היטלי השבחה ותוספות שטחיים ציבוריים בתכניות הללו.

"בנוסף, התכנית שאישרה הממשלה מגדירה תכנית ברירת מחדל שתיכנס לתוקף בעוד שלוש שנים – בכל רשות מקומית שלא תאשר תכנית עצמאית. התכנית החלופית הזאת כוללת גם היא מרכיב של היטלי השבחה ותוספת שטחים ציבוריים. חשוב להבין שהתכנית קיימת בעיקר כדי לאלץ את ראשי הערים לנסח תכניות מקומיות בעצמם.

"כדי לשמור על התכנית אטרקטיבית מבחינת בעלי הדירות והיזמים, חלופת שקד מאשרת להגדיל את תוספת הבנייה לעומת תמ"א 38. במסלול הריסה ובנייה ניתן יהיה לבנות בשיעור של 400% לעומת הבניין הישן – ובמסלול חיזוק ותוספת קומות ניתן יהיה להוסיף שטח בשיעור של 200%".

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

מרכיב משמעותי נוסף ברפורמה החדשה, כך מסביר מנקריז, הוא השוט שקבעה שקד. "חלופת שקד קובעת כי בעת אישור תכנית הבנייה בוועדה המחוזית יינתן באופן אוטומטי גם היתר בנייה. זאת החלטה חסרת תקדים בישראל שעשויה לחסוך חודשים ארוכים של סחבת בירוקרטית. צריך להבין שכיום יזם חייב להגיש בקשה נפרדת להוצאת היתר בנייה – וחלופת שקד מבטלת את השלב הזה לחלוטין. אבל חשוב לזכור דבר אחד מהותי: המהלך הזה של חלופת שקד מכפיל ממילא את הסחבת הבירוקרטית, שכן זמן הטיפול בוועדה המחוזית גבוה מאוד. אחרי שהיזם יבזבז זמן וכסף על אישור בוועדה המחוזית, במשך שנים על גבי שנים – רק אז הוא יקבל "חיסכון" שולי בזכות קבלה אוטומטית של היתר הבנייה. לכן אותו חיסכון, למרות שהוא כשלעצמו מבורך, יוביל בהסתכלות רחבה לעיכוב של משך אישור הפרויקט".

​

בכל זאת, לא כל הפרטים של התכנית החדשה סוכמו באופן סופי.

"התכנית החדשה נמצאת כרגע בעיצומו של הליך חקיקה בכנסת, ולכן עדיין מתקיים ויכוח על כל הפרטים שלה. כאמור, במסגרת חלופת שקד נקבע כי כל רשות מקומית תידרש לאשר בתוך שלוש שנים תכנית מתאר עירונית – שתסדיר באופן גורף את תקנות ההתחדשות העירונית. אחרת, התכנית החדשה תאפשר ליזמים לעקוף את הרשות המקומית ולפנות באופן ישיר לוועדה המחוזית.

​

"בימים אלו מתקיים ויכוח סביב החלק הזה ברפורמה – ועוד לא ברור באיזה מתכונת הוא יאושר. לתוך הסיטואציה הזאת צריך להוסיף את האפשרות שרשויות מקומיות מסוימות יוכלו להאריך את תוקף תכנית תמ"א 38 הישנה עד לשנת 2025. כאמור, שום דבר עדיין לא סופי. ניתן לומר כבר עכשיו שעיקרי חלופת שקד, בנוגע לזכויות הבנייה, היטלי ההשבחה והשטחים הציבוריים – יאושרו כמתוכנן. בנוגע לשאר הסעיפים – נגלה רק בחודשים הקרובים".

​

מתי אנחנו צפויים לראות את התכנית החדשה נכנסת לתוקף?

"בכנסת ניסו לאשר את התכנית עד לסיום מליאת החורף של הכנסת – כלומר עד 13 במרץ 2022. זה כמובן לא קרה, מה שמוביל אותנו אל מליאת הקיץ שתתחיל במאי. בתרחיש הסביר שבו לא יספיקו לאשר את חלופת שקד במלואה - שרת הפנים כבר הבטיחה שתאריך את תמ"א".

​

בעלי דירות רבים חוששים שבאוקטובר הקרוב תיכנס לתוקף הקפאה על מיזמי תמ"א 38 שכבר יצאו לדרך. יש אמת בחששות האלה?

"קיים חשש גדול, גם מבחינת הדיירים וגם מבחינת היזמים", אומר אושרי מנקריז. "כל מי שיגיש בקשה לקבלת היתר עד לסיום התכנית יוכל טכנית להמשיך בהתאם למסלולי תמ"א 38 הקיימים. אבל ההחלטה על ביטול התוכנית מובילה את הרשויות המקומיות להערים עוד ועוד קשיים – בנוסף לבירוקרטיה הרגילה. אם התכנית תוארך – אוקטובר 2023 הוא המועד האחרון להגשת בקשה. מכיוון ששום דבר לא ודאי, העצה המקצועית שלי כיזם ומומחה להתחדשות עירונית היא ללחוץ על דוושת הגז בכל הכוח – ולעשות את כל המאמצים כדי להגיע מוכנים כבר לאוקטובר הקרוב".