התחדשות עירונית בחולון? תכנית ח-619 בחולון: זכויות הבנייה בעיר - חלוקה לאזורים

תכנית ח-619 בחולון מגדירה את התנאים ואת הזכויות של פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי העיר השונים. ריכזנו את כל מה שצריך לדעת על הדרישות ועל זכויות הבנייה בכל אחד מאזורי התכנית החדשה. כתבה שנייה בסדרה.

האמור במאמר זה הינו אך ורק מידע ראשוני בלבד ואין להסתמך עליו בשום צורה. חובה להוועץ עם בעל מקצוע, והאמור גם יכול להשתנות, והוא רלוונטי ליום הפרסום 28.3.22

 

עיריית חולון ורשויות התכנון החלו בתהליכי אישור תכנית ח-619: תכנית שאפתנית להסדרת תחום ההתחדשות העירונית. נכון להיום, היא טרם אושרה ויש מספר משתנים, אולם בשלב זה נראה שהתכנית תחליף את הוראות תמ"א 38 בחולון ותגדיר שישה אזורים שונים בעיר – כאשר בכל אחד מהם חלות הוראות שונות לתחום ההתחדשות העירונית:

  • רחובות ראשיים: לרוב צירי התנועה שבהם חולפת התחבורה הציבורית המרכזית בחולון, עם דגש על האזורים שבהם תחלוף הרכבת הקלה.

  • העיר: סוגים שונים של שכונות ברחבי העיר שאינם נופלים לתוך שאר הקטגוריות.

  • מרקם לשימור: מגרשים היסטוריים שמיועדים לשימור – ובהם תוגבל מאוד האפשרות להתחדשות עירונית.

  • מגרשים מיוחדים: אזורים צפופים במיוחד.

  • שמירה על תבנית הבנייה: אזורים של בתים פרטיים וצמודי קרקע.

  • מוקדים עירוניים: מוקדים עירוניים להתחדשות עירונית אינטנסיבית.

אחרי שבכתבה הראשונה בסדרה הסברנו את העקרונות שמאחורי תכנית ח-619 – כעת נצלול לעומק התכנית ולהנחיות השונות שמפורטות בה. בסיוע אושרי מנקריז, יזם בתחום ההתחדשות העירונית ומנכ"ל "אלמגורים השקעות ונדל"ן", סיכמנו עבורכם.

האמור במאמר זה הינו אך ורק מידע ראשוני בלבד ואין להסתמך עליו בשום צורה. חובה להוועץ עם בעל מקצוע, והאמור גם יכול להשתנות, והוא רלוונטי ליום הפרסום 28.3.22

רחובות ראשיים

בהתחדשות עירונית במגרשים שמוגדרים רחובות ראשיים דורשת העירייה להפעיל חזית פעילה לצרכי מסחר, קהילה או צרכים עירוניים אחרים. החזית הפעילה של הבניין תהיה בשטח של לפחות 40 אחוזים משטח הקומה – אך פחות מ-15 אחוזים מסך זכויות הבנייה במבנה.

תכנית ח-619 מתירה בנייה משותפת של עד 4 מגרשים שמוגדרים באזורי הרחובות הראשיים.

זכויות בנייה במקרה של הריסה ובנייה:

​​​​​זכויות בנייה במקרה של חיזוק ותוספות: תוספת של 1.5 קומות – ו-15 מ"ר לכל יחידת דיור (כולל ממ"ד).

רחבי העיר

תכנית ח-619 מחלקת את המגרשים באזור רחבי העיר ל-4 תת-סוגים שונים: רחבי העיר A, רחבי העיר B, רחבי העיר C ורחבי העיר D. החלוקה הזו מתבצעת לפי גודל המגרש – והתכנית מתירה בנייה מורחבת יותר במגרשים גדולים יותר.

מותרת בנייה משותפת של עד 2 מגרשים או עד שטח של דונם אחד.

זכויות בנייה במקרה של הריסה ובנייה:

זכויות בנייה במקרה של חיזוק ותוספות:

תוספת של 1.5 קומות – ו-15 מ"ר לכל יחידת דיור (כולל ממ"ד).

מרקם לשימור

אזורי מרקם לשימור נמצאים בשכונת אגרובנק ההיסטורית – וכפופים למגבלות מסוימות ביחס למדיניות ההתחדשות העירונית בשאר אזורי העיר.

זכויות בנייה במקרה של הריסה ובנייה:

​זכויות בנייה במקרה של חיזוק ותוספות:

תוספת של 1.5 קומות – ו-15 מ"ר לכל יחידת דיור (כולל ממ"ד).

 

מגרשים מיוחדים

בכל הקשור להריסה ובנייה, תתאפשר בנייה במגרשים מיוחדים רק בהתאם לתכנית הבנייה המאושרת כיום. כלומר, תכנית ח-619 אוסרת על הריסה ובנייה במגרשים אלו. הסיבה לכך היא לרוב מבנה הבניינים במגרשים אלו (בניינים בגובה 5 קומות על עמודים, מגרשים צפופים במיוחד) או מיקומם (קרבה למטרדים סביבתיים).

זכויות בנייה במקרה של חיזוק ותוספות:

תוספת של 2.5 קומות – ו-15 מ"ר לכל יחידת דיור (כולל ממ"ד).

 

שמירה על תבנית הבנייה

אזורי שמירה על תבנית הבנייה כוללים בעיקר בתים צמודי קרקע – ולכן גם במקרה זה העירייה מתירה בנייה רק בהתאם לתכנית הבנייה המאושרת. כלומר, לא תתאפשר הריסה ובנייה של מבני במגרשים אלו. במקרה של התחדשות עירונית תתאפשר רק תוספת של ממ"ד לכל יחידת דיור.

 

מוקדים עירוניים

תכנית ח-619 קובעת כי אזורי מוקדים עירוניים נועדו לפיתוח עירוני אינטנסיבי, במסגרת בנייה מעורבת שימושים. לכן תכנית ח-619 מגבילה את זכויות הבנייה באזורים הללו – עד להגשת תכנית מפורטת להתחדשות עירונית במוקדים אלו.

טבלת זכויות בניה ח619 - רחובות ראשיים.jpg
טבלת זכויות בניה ח619 - רחבי העיר.jpg
טבלת זכויות בניה ח619 - מבנים לשימור.jpg
ח 619