המדריך המלא להתחדשות עירונית הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ופינוי בינוי

פרק ז' - בחירת חברה יזמית

 

תפקידו של היזם מתחלק לשניים. בתור התחלה, עליו לגבש את תוכניות הבנייה לבניין החדש – ולדאוג שהן יקבלו אישור מרשויות התכנון. לאחר מכן עליו להוביל בפועל את הריסת הבניין הישן ובניית הבניין החדש. אחד התפקידים המשמעותיים ביותר של נציגות הדיירים שלנו הוא לבחור את היזם הנכון לפרויקט – ולחתום איתו על חוזה. אז איך בוחרים חברה יזמית?

קובעים תנאי סף

ברגע שנתחיל לחפש יזם לפרויקט ההתחדשות העירונית שלנו, נקבל במהרה מבול של פניות מיזמים שונים. לכן עלינו להגדיר תנאי סף לקבלת הצעות מחברות – על מנת שתהיה לנו יכולת השוואה ברורה ופשוטה בין האפשרויות השונות שמולנו. תנאי הסף החשובים ביותר הם:

רקורד נקי: חיפוש גוגל פשוט יכול לסייע לנו לראות האם הוגשו בעבר תביעות נגד החברה היזמית. אנחנו יכולים גם לפנות לדיירים בבניינים קודמים שבהם ביצע היזם פרויקטים בעבר – ולשאול אותם על החוויה שלהם מול היזם. בצורה זו נוכל למנוע מעצמנו לבחור ביזמים מפוקפקים או כאלו שמעורבים בתביעות לא נעימות.

ניסיון: הדבר החשוב ביותר הוא לבחור בחברה יזמית שמחזיקה בניסיון רלוונטי ברשות המקומית שבה נמצא הבניין שלנו. לכל רשות מקומית יש מדיניות שונה ויזם מוצלח נדרש להכיר את הניואנסים והדגשים ברשות הספציפית שבה מתקיים הפרויקט שלנו.

אמינות: ברגע שנצא לדרך בתהליך חיפוש היזם – אנחנו צפויים להתמודד עם מבול של פניות מחברות שונות. בתוך ימים אחדים, יוצף הבניין שלנו בעשרות חוברות שיווקיות, שיחות טלפון נחרצות ונציגים חייכנים מדי. חשוב לוודא שהיזם מעניק לנו הבטחות אמינות וריאליות – שעומדות בקנה אחד עם בדיקת ההיתכנות שביצענו בעצמנו. אם בעירייה נאמר לנו שניתן להוסיף לבניין רק שלוש קומות ולא ניתן להגדיל את שטח הבניין – כדאי להיזהר מיזמים שמבטיחים לנו תמורות שאינן הולמות את שנאמר לנו.

הגודל כן קובע: בעולם היזמים נמצא לרוב שני סוגים של חברות – חברות ענק וחברות בוטיק קטנות יותר. לכל סוג יש יתרונות וחסרונות. כמעט תמיד, חברות הענק ינהלו את הפרויקט באמצעות מנהלים מטעמם, ויהיו קשובות פחות לצרכים הספציפיים של כל פרויקט. חברת בוטיק שמקדמת במקביל עד 2-3 פרויקטים תוכל לרוב לרדת יותר לעומק הפרטים ולספק מענה זמין ואישי יותר.

תקשורת: זה עקרון המפתח בכל פרויקט התחדשות עירונית. במובנים רבים, בחירה ביזם היא כמו חתונה – היזם שבו נבחר צפוי ללוות אותנו במשך שנים שלמות. כדאי לבחור ביזם נעים הליכות שזמין לשיחות טלפון ומנהל איתנו תקשורת פתוחה וטובה.

אוספים הצעות ומנהלים משא ומתן ראשוני

אחרי שהגדרנו את תנאי הסף שלנו, עלינו לאסוף הצעות מחברות שונות – ולנהל איתן משא ומתן ראשוני על אופי הפרויקט ועל היקף התמורה שנקבל.

בכל הנוגע להגדלת הדירות החדשות, תוספת השטח לדירה תעמוד ברוב המקרים על בין 10 מ"ר ל-25 מ"ר. היקף התוספת תלוי בעיקר בזכויות הבנייה ובמדיניות הרשות המקומית – כך שמרכיב זה אינו תלוי בהחלטת היזם בלבד. על פי חוק, כל דירה חדשה בפרויקט הריסה ובנייה תכלול גם ממ"ד (זו הסיבה המקורית לכך שהמדינה קידמה את נושא ההתחדשות העירונית).

אילו הטבות נוספות נוכל לקבל מהיזם?

במקרים שונים, נקבל גם תמורות כמו חנייה, מרפסת או מחסן. חשוב לדעת שמגוון רחב של גורמים ישפיעו על היקף התמורות הללו. בפרויקטים מסוימים ניתן לבנות מגרש חנייה רובוטי בשל מצוקת שטח – ובפרויקטים אחרים לא קיימות זכויות בנייה מספיקות להקמת מחסן לכל אחת מהדירות.

מה חשוב לקחת בחשבון במהלך המשא ומתן הראשוני?

בתור התחלה, המשא ומתן המקדים עם היזם יסייע לנו להכיר לעומק את החברה היזמית ואת נהלי העבודה שלה – ולהחליט אם מדובר בהתאמה טובה עבורנו. חשוב לשים לב כבר בשלב ראשוני זה לסטנדרט הבנייה המוצע ולמלוא התמורות שנקבל – לא רק מבחינת הדירות החדשות (למשל, חישוב דמי השכירות שנקבל לאחר פינוי הבניין הישן.)

מעבר לכך, עלינו לדרוש מהיזם להעניק לנו רף מינימלי של ערבויות. למרות שזה עשוי להישמע מוזר, ערבויות מקיפות יסייעו לנו הרבה יותר מאשר חצי מ"ר בשטח הדירה. את קביעת הערבויות נבצע תוך התייעצות עם עורך הדין שלנו. להרחבה על נושא הערבויות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

בכל הקשור למפרטי הדירות החדשות, הן נקבעות בהתאם לזכויות הבנייה – ולמעשה התמורה שנקבל תיקבע עוד לפני שנבחר את החברה היזמית. הפער בין יזמים שונים לא יהיה לרוב מהותי. במידה וכן קיים פער גדול במיוחד בין ההצעות השונות – עלינו לבדוק מה הסיבה לשונות הזאת. עלינו להיזהר מחברות שמציעות הטבות לא מציאותיות, שעלולות לתקוע ולעכב את הפרויקט במשך שנים.

כיצד מתקדמים הלאה?

אחרי ניהול משא ומתן ראשונים עם היזם והסכמה על תנאים בסיסיים, עלינו להודיע לעורך הדין שגיבשנו הסכמות ראשוניות – ולהוציא הודעה מסודרת גם לשאר הדיירים. בשלב זה יתחיל משא ומתן מפורט על תנאי הפרויקט, שאותו יוביל עורך הדין – במטרה לנסח טיוטת הסכם ולהתקדם לחתימה.

להמשך קריאה: