תכנית הרובעים של תל אביב? כל מה שצריך לדעת על רובע 3
ריכזנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על רובע 3 תל אביב, שכולל את רוב שכונות העיר שנמצאות ממזרח לנתיבי איילון. החל מגבולות הרובע ועד לתכנית התב"ע העתידית – הנה המידע המלא על רובע 3 היוקרתי.

עיריית תל אביב הכריזה לפני מספר שנים על תכנית הרובעים – תכנית שאפתנית ומקיפה שנועדה להסדיר את עולם ההתחדשות העירונית בתחומי העיר. אחד העקרונות הבסיסיים של התכנית הוא חלוקת תל אביב לתשעה רובעים נרחבים, על בסיס הבדלים בסוגי הבנייה והפיתוח העירוני וכן על פי קווי ההפרדה גיאוגרפיים.
ריכזנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על רובע 3 תל אביב.
היכן נמצא רובע 3?
רובע 3 בתל אביב, או "לב העיר", מוגדר לפי תוכנית המתאר העירונית והגבולות של רובע זה משתנים בהתאם לאזורים העירוניים השונים. גבולות רובע 3, על פי חלוקתה לתוכנית הרובעים, הם כדלקמן:
-
צפון: גבול רובע 3 מתחיל ברחוב אלנבי, וממשיך עד לאזור רחוב דיזנגוף.
-
דרום: גבולו בדרום כולל את רחוב קינג ג'ורג', תוך חיבור לשוק הכרמל ושטחי המסחר באזור.
-
מזרח: גבול המזרחי הוא רחוב נווה שאנן, שמתוחם בין האזור המזרחי של תל אביב לבין אזור שדרות ירושלים.
-
מערב: גבול המערבי של רובע 3 נמצא ברחוב הרצל, הנמצא סמוך לאזורי החוף של תל אביב. התחום הזה כולל את אזור שוק הכרמל, שדרות רוטשילד, רחוב אלנבי, אזור שדרות בן-גוריון ורחובות נוספים מהווים את גבולות הרובע. בגדול, מדובר באזור שמכסה את הלב הפועם של תל אביב, עם תמהיל של אזורי מגורים, מסחר ושירותים ציבוריים, לצד אזורים היסטוריים ותרבותיים.
שימו לב כי הגבולות המדויקים של כל רובע עשויים להשתנות ונתונים לפי החלטות עירוניות ותכניות עדכניות, ובמיוחד במקרים של שינויי תב"ע (תכניות בניין עיר) המתעדכנים מעת לעת.
תוספות בניה בתמ"א 38 והגבלות
לפי תוכנית המתאר העירונית, רובע 3 נכלל באזורי עדיפות לביצוע פרויקטים של תמ"א 38. במסגרת תוכנית זו, הדיירים יכולים לנצל את זכויות הבניה כדי להוסיף ממ"דים, חדרי ממד, מעלית, חניות, ולעיתים אף תוספת של קומה נוספת או שתי קומות בבניינים ישנים. פרויקטים כאלה יכולים לכלול גם את חיזוק המבנה, מה שמהווה יתרון נוסף לדיירים.
חשוב לציין כי ברובע 3 ישנו אזור רחוב רוטשילד ושטחים סמוכים הנחשבים לשימור היסטורי. לכן, בנוגע למבנים ישנים הנמצאים בתהליך של שימור, יש מגבלות על זכויות הבניה החדשות, ויש דרישה לשמור על המאפיינים האדריכליים הקיימים. במקרה כזה, ניתן להוסיף זכויות בניה בהתאם לכללים מחמירים אך לא תמיד בצורה משמעותית.
מה זכויות הבנייה להתחדשות עירונית ברובע 3?
בכדי להבין את זכויות הבניה ברובע 3 בתל אביב (לב העיר) בהתחדשות עירונית, יש לקחת בחשבון את כל רחובות האזור ואת המאפיינים של כל אזור בתכנית המתאר העירונית. רובע 3 כולל מספר אזורים בעלי מאפיינים שונים, מה שמוביל לזכויות בניה משתנות בין רחוב לרחוב. להלן סקירה לפי חלוקה לרחובות ואזורי תכנון, עם דגש על זכויות הבניה הקיימות בהן:
1. רחוב אלנבי
-
תיאור: רחוב אלנבי הוא אחד הרחובות המרכזיים בתל אביב, עם הרבה מבנים ישנים אך גם אזורים משולבים עם מסחר ותיירות.
-
זכויות בניה:
-
בבניינים ישנים לאורך רחוב אלנבי ניתן לממש זכויות בניה במסגרת תמ"א 38 (חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה). ניתן להוסיף עד 2 קומות נוספות או להגדיל את שטח הדירות הקיימות.
-
בפרויקטים של פינוי-בינוי, ניתן להוסיף עד 20% שטח בנוי יותר מהקיים במבנים הישנים. יש גם אפשרות להוסיף קומות נוספות, בדרך כלל עד 10 קומות, בהתאם לצפיפות האזור.
-
עבור פרויקטים שמערבים שטחים מסחריים, תיתכן אפשרות להוספת שטחים מסחריים בקומות הקרקע עם זכויות בניה מסוימות.
-
2. שדרות רוטשילד
-
תיאור: אחד הרחובות האייקוניים בתל אביב, עם מבנים היסטוריים וערך תרבותי. יש גם שילוב של מסחר ומגורים.
-
זכויות בניה:
-
לאורך שדרות רוטשילד קיימת שמירה על בניינים לשימור, ולכן קיימת מגבלה על תוספות הבניה עבור מבנים מסוימים.
-
עבור מבנים חדשים או כאלה שעוברים חיזוק ושדרוג (תמ"א 38), יש אפשרות להוסיף עד 2 קומות נוספות (במקרים של תמ"א 38), אבל קיימת דרישה לשמור על המאפיינים האדריכליים וההיסטוריים של המבנה.
-
באזור זה ישנה גמישות גבוהה יותר עבור פינוי-בינוי, במיוחד על שטחים גדולים, שם ניתן להוסיף בין 10 ל-12 קומות, עם שטח בנוי נוסף בתנאים משתנים.
-
3. רחוב הרצל
-
תיאור: הרחוב המהווה גבול מערבי לרובע 3, עם איזורים שמאופיינים בעיקר במבנים מסחריים ומגורים.
-
זכויות בניה:
-
ברחוב הרצל, כמו ברחובות מסחריים אחרים באזור, ניתן להוסיף שטחים מסחריים על קומות הקרקע.
-
בהליכי פינוי-בינוי, קיימת אפשרות להוסיף עד 15 קומות באזורי מגורים, ומבני מסחר יכולים ליהנות משטחי תוספת.
-
תמ"א 38 עשוי להיות מיושם כאן, ובו ניתן להוסיף גם קומות נוספות אך בהגבלות של בניית מבנים המתאימים לסביבה האורבנית.
4. רחוב קינג ג'ורג'
-
תיאור: רחוב קינג ג'ורג' נחשב לאזור מרכזי עם בניינים ישנים וביקוש למבני מגורים חדשים.
-
זכויות בניה:
-
ברחוב זה ישנם מבנים ישנים שניתן להחיותם דרך תמ"א 38 עם אפשרות להוסיף קומות נוספות ושדרוגי מבנים.
-
כאשר מדובר בפרויקטים של פינוי-בינוי, ישנן זכויות בניה המאפשרות תוספת של עד 10 קומות בהתאם לתנאים המקומיים ולפוטנציאל הצפיפות.
-
במקרים של מבנים שבהם לא מתבצע חיזוק, יש מקום לתוספת שטחים ציבוריים כגון חניות ושטחים פתוחים.
-
5. שוק הכרמל
-
תיאור: האזור הזה הוא אזור מסחרי ותיירותי, עם שימושים מעורבים של עסקים ומגורים.
-
זכויות בניה:
-
בפרויקטים של פינוי-בינוי באזור זה, ניתן להוסיף בין 6 ל-8 קומות בממוצע, תוך שמירה על אופי המקום ושימושים ציבוריים.
-
זכויות בניה בהליכי תמ"א 38 כוללות הוספת חדרי ממד, שדרוג דירות, ויכולת להוסיף קומות נוספות במבנים מגורים.
-
6. רחוב נחלת בנימין
-
תיאור: רחוב עם אופי אמנותי ותרבותי, המשמש לאזורי מסחר ומגורים.
-
זכויות בניה:
-
באזור זה ניתן לבצע פרויקטים של תמ"א 38 ולהוסיף עד 2 קומות נוספות לדירות הקיימות.
-
בפרויקטים של פינוי-בינוי, תוספת הבניה יכולה להגיע ל10 קומות ויותר, בהתאם לאופי השטח ומגבלות העירייה.
-
7. אזור שדרות בן-גוריון
-
תיאור: האזור מצוי גם הוא במרכז העיר וכולל שטחים פתוחים לצד מבני מגורים.
-
זכויות בניה:
-
באזור זה יש תכנון לשדרוג תשתיות ולחיזוק מבנים ישנים, כך שניתן להוסיף זכויות בניה במסגרת תמ"א 38 עם אפשרות להוספת קומות על מבנים קיימים.
-
בפרויקטים של פינוי-בינוי, זכויות הבניה מאפשרות תוספת של 5 עד 8 קומות בממוצע, עם הקפדה על שמירה על המרחב הציבורי.
-
סיכום
ברובע 3 של תל אביב קיימת גמישות רבה בזכויות בניה בהתחדשות עירונית, בהתאם לאופי הרחוב והמיקומים השונים. ניתן להוסיף זכויות בניה בעיקר באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, עם אפשרות להוספת קומות נוספות, שטחים מסחריים ושטחים ציבוריים. יש לקחת בחשבון את המגבלות שנובעות משימור מבנים היסטוריים והדרישות של העירייה לשמירה על האופי העירוני והסביבתי.
למידע נוסף:
עוד על תכנית הרובעים – ועל תכניות התב"ע המאושרות לרובעים 3 ו-4