המדריך להתחדשות עירונית

התשובות לשאלות הנפוצות על פינוי בינוי, הריסה ובנייה ותמ"א 38: כמה זמן זה לוקח, מה מקבלים, מי משלם, מה קורה אם היזם נופל ועוד.

פרוטוקול לאסיפת דיירים ובחירת נציגות בפורמט וורד, והמדריך המלא לדיירים להריסה ובנייה ופינוי בינוי להורדה כ-PDF. כלים חינמיים מבית אלמגורים.

מה עושה נציגות הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית, איך בוחרים אותה, כמה נציגים צריך, מה הסמכויות שלה ואיך נמנעים מניגוד עניינים.

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה? מהרגע שבו חתמנו על החוזה – כמה זמן אמור להימשך פרויקט הריסה ובנייה או פינוי בינוי? התשובה לשאלה זו מורכבת ממספר גורמים שונים שעשויים להשפיע על משך הפרויקט. השלב המהותי ביותר בדרך להשלמת המיזם הוא קבלת היתר בנייה – שמחייב אותנו לעבוד מול הרשות המקומית ומול ועדות התכנון המקומיות. בשלב זה, לאורך הדרך אנחנו עלולים להיתקל בעיכובים שונים שנמצאים מחוץ לתחום השפעתנו – כמו למשל שינוי של מדיניות העירייה או הגשת התנגדויות לפרויקט מצד שכנים. בממוצע, מהרגע שב

תפקידו של היזם מתחלק לשניים. בתור התחלה, עליו לגבש את תוכניות הבנייה לבניין החדש – ולדאוג שהן יקבלו אישור מרשויות התכנון. לאחר מכן עליו להוביל בפועל את הריסת הבניין הישן ובניית הבניין החדש. אחד התפקידים המשמעותיים ביותר של נציגות הדיירים שלנו הוא לבחור את היזם הנכון לפרויקט – ולחתום איתו על חוזה. אז איך בוחרים חברה יזמית? קובעים תנאי סף ברגע שנתחיל לחפש יזם לפרויקט ההתחדשות העירונית שלנו, נקבל במהרה מבול של פניות מיזמים שונים. לכן עלינו להגדיר תנאי סף לקבלת הצעות מחברות – על

אחרי שבחרנו יזם והסכמנו על התמורות שנקבל בסיום התהליך – עלינו לחתום על חוזה שיסדיר את הליך העבודה עם היזם. באחריות עורך דין הדיירים לדאוג שהחוזה יכלול את מלוא ההתחייבויות של היזם מולנו – הן ברמת התמורות והן ברמת לוח הזמנים ונהלי העבודה. חשוב לוודא שאיננו משאירים שום סוגייה פתוחה. גם אם גיבשנו חלק מההסכמות בעל פה, מומלץ מאוד להעלות אותן על הכתב ולכלול אותן בחוזה. חוזה מקיף ככל האפשר יימנע מאיתנו להגיע למקומות של אי-הסכמה או סכסוך בהמשך הדרך. חוזה מפורט ומוצלח צריך לכלול את התכ

פרק א' - הקדמה כמעט תמיד, פרויקט של פינוי בינוי או הריסה ובנייה יהיה המפגש הראשון שלנו עם ענף ההתחדשות העירונית ואולי עם עולם הנדל"ן בכלל. הניווט בתחום סבוך זה עשוי להיות מאתגר או מבלבל – ואנחנו כאן לסייע לכם לקבל את כל הידע שיעזור לכם לצלוח את התהליך בשלום. המדריך שבידיכם נועד לסייע לבעלי דירות שמעוניינים לצאת לדרך עם פרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר במדריך ללא כוונת רווח שנכתב כשירות לציבור – במטרה לספק מידע מקיף, רציני ובלתי-אמצעי לבעלי הדירות. לא

עשויות להיות סיבות שונות לכך שבעלי דירות יסרבו לחתום על אישור הפרויקט. במקרים מסוימים הם לא יהיו מרוצים מהתמורות, במקרים אחרים הם יהיו אנשים מבוגרים שאינם מרגישים בנוח לעבור לדירה אחרת – או שלדירה הישנה יש ערך סנטימנטלי עבורם. מה עושים במקרה של דייר סרבן – שמסרב לתמוך בפרויקט? ראשית, החוק קובע שעל מנת להוציא לפועל מיזם של הריסה ובנייה, עלינו לגייס חתימות של 80 אחוזים לפחות מבעלי הדירות בבניין. כלומר, בעזרת רוב של 80 אחוזים נוכל לנסות לכפות על שאר הדיירים בבניין לצאת לדרך גם ל

לפני היציאה לדרך – היכרות עם המושגים התחדשות עירונית הוא המונח המקובל למיזמי בנייה שנועדו להחליף מבנים ישנים בסביבה העירונית – ולהקים במקומם מבנים חדשים ומודרניים. בישראל, התחדשות עירונית מתבצעת באמצעות כמה מסלולים מוגדרים שקבעה המדינה. שני הבולטים שבהם הם מסלול פינוי בינוי ומסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2). שני המסלולים הללו נועדו להרוס בניין ישן ולהקים במקומו בניין חדש, מורחב וגדול יותר. חשוב לזכור כי הריסה ובנייה רלוונטית לבניין בודד – זאת בניגוד לפרויקט פינוי בינוי שעוסק בח

מאיסוף חתימות ודיירים סרבנים ועד לתיקון ליקויים וערבויות בדק – פרויקטים של התחדשות עירונית מורכבים מאינספור סוגיות שונות ומורכבות. המפתח להתמודדות נכונה ויעילה עם אותם אתגרים שבוודאי יעלו לאורך הדרך היא היכרות מוקדמת איתם ועם הסוגיות השונות שיש ללבן מראש. הכנה מוקדמת תוכל לסייע לנו לצמצם את הקושי ולהתקדם בצורה מהירה יותר אל השלמת הפרויקט. בסופו של דבר, למרות כל אותם אתגרים – הריסה ובנייה ופינוי בינוי הם שניים מערוצי ההתחדשות העירונית המשתלמים ביותר העומדים לרשותנו. פרויקט הרי

אחרי שבדקנו את היתכנות הפרויקט וגילינו שניתן ליזום הריסה ובנייה או פינוי בינוי של בניין הדירות שלנו מהבחינה התכנונית והכלכלית – עלינו לגייס את הסכמת שאר בעלי הדירות בבניין. איך נעשה את זה? כדאי לנהל את התהליך בשקיפות מרבית. בעלי דירות רבים עלולים לחשוש מהמשמעות של הפרויקט. חלקם שמעו בעבר סיפורים על מיזמים שהסתבכו – ועשויים להיות ביניהם גם אנשים מבוגרים שנרתעים באופן טבעי משינויים. איננו רוצים ליצור מצג של "קביעת עובדות" – וחשוב לתווך לשאר בעלי הדירות בצורה ברורה ושקופה שההחלט

על מנת להוציא לפועל פרויקט הריסה ובנייה, רצוי להתחיל בבדיקה של היתכנות הפרויקט קודם היציאה לדרך. פונים לרשות המקומית: בתור התחלה, עלינו לבדוק האם הרשות המקומית מאשרת פרויקטים של התחדשות עירונית במגרש שעליו יושב הבניין שלנו. במקרים רבים, שכונות שלמות יוגדרו כשכונות לשימור ולא תותר בהן בנייה לגובה – וכך תיפגע ההיתכנות להגשמת הפרויקט בהצלחה. בדיקת ההיתכנות הראשונית תתבצע לרוב מול הרשות המקומית. עלינו לפנות בטלפון או במייל אל מנהלת ההתחדשות העירונית של העירייה – או אל מחלקת המידע

כבעלי דירות, אנחנו נידרש לסיוע מקצועי שילווה אותנו לאורך התהליך – ויקל עלינו לנווט בין האתגרים השונים שצפויים לכל פרויקט הריסה ובנייה או פינוי בינוי. הצוות המקצועי יכלול עורך דין, מפקח בנייה, אדריכל ושמאי. כיצד בוחרים את אנשי המקצוע השונים – ומה תפקידם? עורך דין תפקידו המהותי של עורך דין הדיירים עוסק בנושא המשא ומתן ושמירת זכויותיהם של בעלי הדירות. עורך הדין ינהל עבורנו את המשא ומתן מול היזם – ויצטרך לוודא שהיזם עומד בדרישות הסף שלנו וכן שכל הצעותיו תקינות והגונות. לאורך כל ה

כמעט תמיד, פרויקט של פינוי בינוי או הריסה ובנייה יהיה המפגש הראשון שלנו עם ענף ההתחדשות העירונית ואולי עם עולם הנדל"ן בכלל. הניווט בתחום סבוך זה עשוי להיות מאתגר או מבלבל – ואנחנו כאן לסייע לכם לקבל את כל הידע שיעזור לכם לצלוח את התהליך בשלום. המדריך שבידיכם נועד לסייע לבעלי דירות שמעוניינים לצאת לדרך עם פרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר במדריך ללא כוונת רווח שנכתב כשירות לציבור – במטרה לספק מידע מקיף, רציני ובלתי-אמצעי לבעלי הדירות. לאורך העמודים הבאים נסקו