תמ"א 38 והריסה ובנייה

תמ"א 38 פקעה סופית במאי 2026, ובחלק מהערים עדיין אין תוכנית שמחליפה אותה. מה המשמעות לבעלי דירות בבניינים ישנים, מהן החלופות ומה כדאי לבדוק עוד היום? במשך כמעט עשרים שנה הייתה תמ"א 38 הכלי המרכזי לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה: הדיירים קיבלו חיזוק, ממ"ד, מעלית ושיפוץ, והיזם קיבל זכויות בנייה להוספת דירות. במאי 2026 הגיעה התוכנית לסופה בכל הארץ. מה קורה מאז, ומה האפשרויות של בעלי דירות היום? איך הגענו לכאן תמ"א 38 הייתה אמורה לפקוע עוד באוקטובר 2022, אך המועצה הארצית לת

מה מצב ההתחדשות העירונית ברמת גן אחרי פקיעת תמ"א 38? מה קורה עם הריסה ובנייה בבניין בודד, אילו אפשרויות יש לבעלי דירות ומה כדאי לבדוק.

איך מוסיפים ממ"ד לדירה בבניין ישן? מה ההבדל בין ממ"ד, ממ"ק ומקלט, איך התחדשות עירונית פותרת את בעיית המיגון ומה האפשרויות אחרי תמ"א 38.

התשובות לשאלות הנפוצות על פינוי בינוי, הריסה ובנייה ותמ"א 38: כמה זמן זה לוקח, מה מקבלים, מי משלם, מה קורה אם היזם נופל ועוד.

מה זה חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה), במה היא שונה מתמ"א 38, מה דין היטל ההשבחה, למי היא מתאימה ומה כדאי לבדוק לפני שבוחרים בה.

מה תפקיד המפקח ההנדסי והשמאי מטעם הדיירים בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה, מתי ממנים אותם, מי משלם להם ואיך הם שומרים על האינטרס של הדיירים.

מה זה ליווי בנקאי סגור, אילו ערבויות מקבלים הדיירים בפינוי בינוי והריסה ובנייה, מה מכסה ערבות חוק מכר ומה קורה אם היזם נקלע לקשיים.

מי משלם את שכר הדירה בזמן הבנייה, איך קובעים את הסכום, מה קורה אם הפרויקט מתעכב, מי משלם הובלות ומה הדין במס. כל מה שדיירים צריכים לדעת.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38 והריסה ובנייה? השוואה בין המסלולים: היקף, זמנים, רוב נדרש, תמורות לדיירים, מיסוי ומה מתאים לבניין שלכם.

איך מחזקים בניין ישן מפני רעידות אדמה אחרי פקיעת תמ"א 38? חיזוק עם תוספת קומות, הריסה ובנייה, חלופת שקד ותוכניות עירוניות. מה מתאים לבניין שלכם.

הריסה ובנייה היא המסלול המוביל היום בהתחדשות בניין בודד. מה ההבדל מחיזוק, מה הדיירים מקבלים, כמה זמן זה לוקח ואיך זה עובד אחרי פקיעת תמ"א 38.

בשנים האחרונות, עיריית רמת גן חווה התחדשות עירונית משמעותית, כאשר אחד הפרויקטים הבולטים בתחום זה הוא פרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) נועדה לחזק בניינים ישנים שנבנו לפני 1980 ולהתאים אותם לדרישות הבטיחותיות והקונסטרוקטיביות של היום, במיוחד לאור הסיכון הגדול שהן מציבות במקרה של רעידות אדמה. מהו פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה? תמ"א 38 הריסה ובנייה הוא פרויקט שבו הבניין הישן נהרס לחלוטין, ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני. בניגוד לשיפוץ או חיזוק המבנה הקיים

פחות משנה לפני פקיעת התוקף של תמ"א 38, עיריית פתח תקווה הציגה רשמית את התכנית המקומית שתסדיר את ההתחדשות העירונית בשטחי העיר: מה נכלל בתכנית החדשה – ואילו שאלות עדיין נותרו פתוחות ? במשך שנים ארוכות הובילה את ענף ההתחדשות העירונית בישראל תכנית תמ"א 38, שהסדירה את המסלול הנפוץ לביצוע התחדשות עירונית בבניינים בודדים – בין אם במסגרת הריסה ובנייה ובין אם במסגרת חיזוק ותוספות. התכנית הממשלתית, שנולדה כדי לחזק בניינים מול סכנות רעידות האדמה והאיומים הביטחוניים, שימשה בסיס לאלפי פרו

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה? מהרגע שבו חתמנו על החוזה – כמה זמן אמור להימשך פרויקט הריסה ובנייה או פינוי בינוי? התשובה לשאלה זו מורכבת ממספר גורמים שונים שעשויים להשפיע על משך הפרויקט. השלב המהותי ביותר בדרך להשלמת המיזם הוא קבלת היתר בנייה – שמחייב אותנו לעבוד מול הרשות המקומית ומול ועדות התכנון המקומיות. בשלב זה, לאורך הדרך אנחנו עלולים להיתקל בעיכובים שונים שנמצאים מחוץ לתחום השפעתנו – כמו למשל שינוי של מדיניות העירייה או הגשת התנגדויות לפרויקט מצד שכנים. בממוצע, מהרגע שב

תפקידו של היזם מתחלק לשניים. בתור התחלה, עליו לגבש את תוכניות הבנייה לבניין החדש – ולדאוג שהן יקבלו אישור מרשויות התכנון. לאחר מכן עליו להוביל בפועל את הריסת הבניין הישן ובניית הבניין החדש. אחד התפקידים המשמעותיים ביותר של נציגות הדיירים שלנו הוא לבחור את היזם הנכון לפרויקט – ולחתום איתו על חוזה. אז איך בוחרים חברה יזמית? קובעים תנאי סף ברגע שנתחיל לחפש יזם לפרויקט ההתחדשות העירונית שלנו, נקבל במהרה מבול של פניות מיזמים שונים. לכן עלינו להגדיר תנאי סף לקבלת הצעות מחברות – על

אחרי שבחרנו יזם והסכמנו על התמורות שנקבל בסיום התהליך – עלינו לחתום על חוזה שיסדיר את הליך העבודה עם היזם. באחריות עורך דין הדיירים לדאוג שהחוזה יכלול את מלוא ההתחייבויות של היזם מולנו – הן ברמת התמורות והן ברמת לוח הזמנים ונהלי העבודה. חשוב לוודא שאיננו משאירים שום סוגייה פתוחה. גם אם גיבשנו חלק מההסכמות בעל פה, מומלץ מאוד להעלות אותן על הכתב ולכלול אותן בחוזה. חוזה מקיף ככל האפשר יימנע מאיתנו להגיע למקומות של אי-הסכמה או סכסוך בהמשך הדרך. חוזה מפורט ומוצלח צריך לכלול את התכ

פרק א' - הקדמה כמעט תמיד, פרויקט של פינוי בינוי או הריסה ובנייה יהיה המפגש הראשון שלנו עם ענף ההתחדשות העירונית ואולי עם עולם הנדל"ן בכלל. הניווט בתחום סבוך זה עשוי להיות מאתגר או מבלבל – ואנחנו כאן לסייע לכם לקבל את כל הידע שיעזור לכם לצלוח את התהליך בשלום. המדריך שבידיכם נועד לסייע לבעלי דירות שמעוניינים לצאת לדרך עם פרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר במדריך ללא כוונת רווח שנכתב כשירות לציבור – במטרה לספק מידע מקיף, רציני ובלתי-אמצעי לבעלי הדירות. לא

עשויות להיות סיבות שונות לכך שבעלי דירות יסרבו לחתום על אישור הפרויקט. במקרים מסוימים הם לא יהיו מרוצים מהתמורות, במקרים אחרים הם יהיו אנשים מבוגרים שאינם מרגישים בנוח לעבור לדירה אחרת – או שלדירה הישנה יש ערך סנטימנטלי עבורם. מה עושים במקרה של דייר סרבן – שמסרב לתמוך בפרויקט? ראשית, החוק קובע שעל מנת להוציא לפועל מיזם של הריסה ובנייה, עלינו לגייס חתימות של 80 אחוזים לפחות מבעלי הדירות בבניין. כלומר, בעזרת רוב של 80 אחוזים נוכל לנסות לכפות על שאר הדיירים בבניין לצאת לדרך גם ל

לפני היציאה לדרך – היכרות עם המושגים התחדשות עירונית הוא המונח המקובל למיזמי בנייה שנועדו להחליף מבנים ישנים בסביבה העירונית – ולהקים במקומם מבנים חדשים ומודרניים. בישראל, התחדשות עירונית מתבצעת באמצעות כמה מסלולים מוגדרים שקבעה המדינה. שני הבולטים שבהם הם מסלול פינוי בינוי ומסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2). שני המסלולים הללו נועדו להרוס בניין ישן ולהקים במקומו בניין חדש, מורחב וגדול יותר. חשוב לזכור כי הריסה ובנייה רלוונטית לבניין בודד – זאת בניגוד לפרויקט פינוי בינוי שעוסק בח

מאיסוף חתימות ודיירים סרבנים ועד לתיקון ליקויים וערבויות בדק – פרויקטים של התחדשות עירונית מורכבים מאינספור סוגיות שונות ומורכבות. המפתח להתמודדות נכונה ויעילה עם אותם אתגרים שבוודאי יעלו לאורך הדרך היא היכרות מוקדמת איתם ועם הסוגיות השונות שיש ללבן מראש. הכנה מוקדמת תוכל לסייע לנו לצמצם את הקושי ולהתקדם בצורה מהירה יותר אל השלמת הפרויקט. בסופו של דבר, למרות כל אותם אתגרים – הריסה ובנייה ופינוי בינוי הם שניים מערוצי ההתחדשות העירונית המשתלמים ביותר העומדים לרשותנו. פרויקט הרי