התחדשות בניינית ב-2026: איפה עומד השוק ומה זה אומר לבעלי דירות
2026 היא שנת מעבר להתחדשות הבניינית: תמ"א 38 פקעה, ההיתרים ירדו, רוב הפרויקטים עוברים להריסה ובנייה ונחקק חוק חדש לשיקום בניינים שנפגעו. כל הנתונים והמשמעויות.
התחדשות בניינית היא התחדשות ברמת הבניין הבודד: חיזוק או הריסה ובנייה של בניין אחד, להבדיל מפינוי בינוי של מתחם שלם. בשנת 2026 עבר התחום שינוי גדול. הנה התמונה המלאה.
תמ"א 38 פקעה
במאי 2026 פקעה תמ"א 38 בכל הארץ. מאז, התחדשות בניינית מתבצעת לפי תוכניות מקומיות שכל עירייה הכינה, או לפי חלופת שקד. בחלק מהערים התוכניות מאושרות ופועלות, ובערים אחרות, ובהן ירושלים, חיפה, רמת גן וראשון לציון, עדיין אין תוכנית מחליפה מאושרת. התוצאה היא פער גדול בין ערים: הכתובת של הבניין קובעת היום הרבה יותר מבעבר.
פחות היתרים, יותר תוכניות
לפי נתוני הלמ"ס, 2025 הייתה שנת שיא באישור תוכניות, עם יותר מ-223 אלף יחידות דיור שאושרו. אבל בהתחדשות העירונית נרשמה ירידה של כ-20% בהיתרי הבנייה: כ-22 אלף דירות ב-2025, לעומת כ-27 אלף ב-2024. הפער בין התוכניות שעל הנייר לבין ההיתרים בפועל צפוי להשפיע על התחלות הבנייה בשנים הקרובות. גם משך הזמן להיתר ארוך: כארבע שנים בממוצע בהתחדשות בניינית.
המעבר להריסה ובנייה
השינוי הבולט ביותר הוא בסוג הפרויקטים. מעל 65% מהיתרי ההתחדשות כיום הם להריסה ובנייה, לעומת 28% בלבד ב-2023. החיזוק הקלאסי, עם תוספת קומות לבניין קיים, הולך ונעלם. לדיירים זה אומר בניין חדש עם ממ"ד בכל דירה, חניה ומעלית, אבל גם יציאה מהבית לתקופת הבנייה.
המרכז מוביל
בחציון הראשון של 2026 הובילה תל אביב-יפו עם 1,786 התחלות בנייה בפרויקטי הריסה ובנייה ופינוי בינוי. בערים כמו יבנה ונס ציונה, רוב התחלות הבנייה או כולן היו בהתחדשות עירונית. בערי הפריפריה, לעומת זאת, ההתחדשות כמעט אינה מתקדמת, כי ערך הקרקע לא מאפשר פרויקט כלכלי. כיום כרבע מהדירות החדשות בישראל מגיעות מהתחדשות עירונית, והיעד הלאומי הוא מחצית.
חוק חדש לבניינים שנפגעו במלחמה
במרץ 2026 אישרה הכנסת את חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. החוק מאפשר להכריז על אזורים שנפגעו מטילים כאזורי שיקום ולקדם בהם התחדשות במסלול מהיר. בעלי דירות בבניינים שנפגעו כדאי שיבדקו אם הבניין שלהם נכלל באזור שהוכרז.
תמיכה ברשויות ופיקוח
הממשלה מעניקה לרשויות המקומיות מענקים של 15 עד 38 אלף שקל לכל יחידת דיור נוספת שתאושר בהיתר בשנים 2026-2027, כדי לעודד אותן להוציא היתרים מהר יותר. ביוני 2026 פרסם מבקר המדינה דוח על תכנון וקידום ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות, שמצביע על פערים בהיערכות של רשויות רבות.
מה זה אומר לבעלי דירות
בדקו איזו תוכנית חלה על הבניין שלכם, ומה היא מאפשרת: חיזוק, הריסה ובנייה או שילוב עם מתחם גדול יותר.
ודאו שהיזם שאתם בוחרים מקדם את הפרויקט בפועל, ולא רק מחתים דיירים.
היערכו לתהליך של כמה שנים עד היתר, ולתקופת פינוי של כשנתיים-שלוש בזמן הבנייה.
בשורה התחתונה
2026 היא שנת מעבר: הכללים השתנו, אבל הצורך בבניינים חדשים ומוגנים רק גדל. אלמגורים מלווה בעלי דירות בפרויקטים של הריסה ובנייה ופינוי בינוי באזור המרכז, ונשמח לבדוק עבורכם מה אפשר לעשות בבניין שלכם.
תגובות