חלופת שקד: המדריך המלא להתחדשות בניין בודד אחרי תמ"א 38
מאז שתמ"א 38 פקעה, "חלופת שקד" הפכה לאחד המונחים החשובים בהתחדשות עירונית. היא מאפשרת לקדם פרויקט בבניין בודד גם בערים שעדיין אין בהן תוכנית התחדשות בניינית מאושרת.
מה זה חלופת שקד?
חלופת שקד היא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, רפורמה בתחום ההתחדשות העירונית שאושרה בתקופת שרת הפנים לשעבר איילת שקד. היא קודמה ככלי שאמור לרשת את תמ"א 38 ולאפשר התחדשות של מגרש בודד, תוך מענה לכשלים מובנים בתמ"א 38.
איך היא עובדת?
במקום לקבל זכויות בנייה מתוכנית ארצית, הזכויות נקבעות לפי נוסחה בחוק, והפרויקט מקבל היתר מהוועדה המקומית. המסלול מתאים גם לחיזוק עם תוספת וגם להריסה ובנייה.
ההבדל הגדול: היטל השבחה
בניגוד לתמ"א 38, שקבעה פטור מהיטל השבחה, ברירת המחדל בחלופת שקד היא חיוב בהיטל השבחה בשיעור של 25%, אלא אם הרשות המקומית קבעה שיעור אחר. זה יכול לשנות את הכלכליות של הפרויקט, ולכן חשוב לבדוק מה קבעה העירייה שלכם.
למי חלופת שקד מתאימה?
לבניינים בערים שאין בהן תוכנית עירונית מאושרת.
לבניינים שהתוכנית העירונית לא נותנת להם מספיק זכויות.
לבניינים באזורי ביקוש, שבהם מחיר הדירות מאפשר לשלם היטל השבחה ועדיין להשאיר פרויקט כלכלי.
מה כדאי לבדוק?
מה שיעור היטל ההשבחה שקבעה העירייה.
כמה זכויות בנייה הנוסחה נותנת לבניין שלכם.
האם יש מגבלות שימור, חניה או גובה.
מי משלם את ההיטל לפי ההסכם, היזם או הדיירים.
ומה עם התוכניות העירוניות?
בערים שבהן יש תוכנית התחדשות בניינית, היא לרוב תהיה המסלול העיקרי. הרחבנו במאמרים תמ"א 38 אחרי הפקיעה והתחדשות בניינית ב-2026.
רוצים לדעת אם חלופת שקד מתאימה לבניין שלכם? צוות אלמגורים יבצע עבורכם בדיקת היתכנות.
תגובות