תמ"א 38 אחרי הפקיעה: מה קורה היום בחיזוק מבנים ומה החלופות
תמ"א 38 פקעה סופית במאי 2026, ובחלק מהערים עדיין אין תוכנית שמחליפה אותה. מה המשמעות לבעלי דירות בבניינים ישנים, מהן החלופות ומה כדאי לבדוק עוד היום?
במשך כמעט עשרים שנה הייתה תמ"א 38 הכלי המרכזי לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה: הדיירים קיבלו חיזוק, ממ"ד, מעלית ושיפוץ, והיזם קיבל זכויות בנייה להוספת דירות. במאי 2026 הגיעה התוכנית לסופה בכל הארץ. מה קורה מאז, ומה האפשרויות של בעלי דירות היום?
איך הגענו לכאן
תמ"א 38 הייתה אמורה לפקוע עוד באוקטובר 2022, אך המועצה הארצית לתכנון ובנייה האריכה אותה בכמה שלבים. ברשויות שביקשו להמשיך את התוכנית ובמקביל הכינו תוכנית עירונית שתחליף אותה, היא הוארכה עד שתיכנס לתוקף התוכנית המחליפה, או עד מאי 2026, המוקדם מביניהם. ערים כמו תל אביב, בת ים, בני ברק ונתניה ויתרו על ההארכה מוקדם יותר ועברו לכלים משלהן.
מה המצב היום
כיום אין עוד היתרים חדשים מכוח תמ"א 38. התחדשות ברמת הבניין הבודד מתבצעת לפי תוכנית מקומית של כל עיר (תוכנית "התחדשות בניינית") או לפי חלופת שקד. עשרות רשויות קידמו תוכניות כאלה, אך לא בכולן הן אושרו. בערים גדולות כמו ירושלים, חיפה, בת ים, רמת גן וראשון לציון עדיין לא אושרה תוכנית מחליפה, ושם פרויקטים רבים תקועים. גם היכן שיש תוכנית, הדרך להיתר ארוכה: לפי נתונים שהוצגו בכנס ענף ההתחדשות העירונית ב-2026, ההמתנה הממוצעת להיתר בהתחדשות בניינית עומדת על כ-1,440 ימים, כלומר כארבע שנים.
החלופה הראשונה: תוכנית עירונית להתחדשות בניינית
כל עירייה קובעת בתוכנית שלה כמה זכויות בנייה יינתנו, באילו אזורים ובאילו תנאים. ברוב התוכניות יש העדפה ברורה להריסה ובנייה על פני חיזוק: מעל 65% מהיתרי ההתחדשות כיום הם להריסה ובנייה, לעומת 28% בלבד ב-2023. המשמעות לדיירים היא בניין חדש לגמרי במקום חיזוק של בניין קיים, אבל גם תקופת פינוי של כשנתיים-שלוש.
החלופה השנייה: חלופת שקד
חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) מאפשרת לקבל היתר להתחדשות בניין בודד לפי נוסחת זכויות הקבועה בחוק, גם בלי תוכנית עירונית. ההבדל הבולט מתמ"א 38 הוא היטל ההשבחה: בתמ"א 38 היה פטור, ואילו בחלופת שקד ברירת המחדל היא היטל של 25%, אלא אם הרשות המקומית קבעה שיעור אחר. בפועל, הכדאיות הכלכלית של פרויקט לפי חלופת שקד תלויה מאוד בעיר ובמיקום.
מה לגבי בניינים שהתחילו תהליך לפני הפקיעה?
בניין שקיבל היתר לפני הפקיעה ממשיך בדרך כלל לפי ההיתר שלו. בניין שהגיש בקשה ועדיין לא קיבל היתר צריך לבדוק מול הוועדה המקומית מה מעמד הבקשה ואם חלות עליה הוראות מעבר. בניין שרק החתים דיירים צריך לבחון מחדש את הפרויקט מול התוכנית החדשה, כי הזכויות והתמורות עשויות להשתנות.
מה כדאי לעשות עכשיו
בדקו איזו תוכנית חלה על הרחוב שלכם: תוכנית עירונית מאושרת, תוכנית בהכנה או חלופת שקד.
אם כבר יש לכם הסכם עם יזם, בקשו ממנו ומעורך הדין של הדיירים לבחון את ההסכם מול המצב התכנוני החדש.
שקלו גם מסלול של הריסה ובנייה או צירוף לפינוי בינוי, אם הבניין שלכם נמצא באזור שהעירייה מסמנת להתחדשות רחבה.
בחרו יזם עם ניסיון בהוצאת היתרים לפי התוכניות החדשות, ולא רק בהחתמת דיירים.
בשורה התחתונה
סוף תמ"א 38 אינו סוף ההתחדשות העירונית, אבל הכללים השתנו והם שונים מעיר לעיר. מי שמבין את התוכנית שחלה עליו ובוחר שותפים מקצועיים, יכול עדיין להגיע לדירה חדשה ומוגנת. צוות אלמגורים ישמח לבדוק עבורכם את מצב הבניין שלכם ללא התחייבות.
תגובות