קניית דירה בפרויקט פינוי בינוי: איך לקנות נכון ומה חייבים לבדוק
דירה במתחם פינוי בינוי יכולה להיות השקעה מצוינת, אבל גם להיתקע שנים. המדריך המלא: מה לבדוק בתוכנית, ביזם, בהסכם ובמימון לפני שחותמים.
פינוי בינוי מאפשר להחליף דירה ישנה בדירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש, ולכן רוכשים ומשקיעים רבים מחפשים דירות במתחמים כאלה. אבל תהליך פינוי בינוי נמשך בדרך כלל בין 5 ל-12 שנים, ולא כל מתחם שמדברים עליו אכן ייצא לדרך. לפני שקונים, חשוב להבין באיזה שלב נמצא הפרויקט ומה הסיכונים.
שני סוגי רכישה
יש שתי דרכים "להיכנס" לפינוי בינוי. האחת היא קניית דירה ישנה במתחם, מתוך ציפייה לקבל בעתיד דירה חדשה במקומה. השנייה היא קניית דירה חדשה מהיזם, מתוך הדירות שהוא מוכר בפרויקט. הבדיקות שונות במקצת, אבל העיקרון זהה: לבדוק את הפרויקט, ולא רק את הדירה.
1. באיזה שלב התוכנית?
זו הבדיקה החשובה ביותר. מתחם שיש לו תוכנית בתוקף נמצא ברמת ודאות גבוהה בהרבה ממתחם שבו התוכנית רק בהכנה. בדקו באתר הוועדה המקומית, במנהל התכנון ובאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אם המתחם הוכרז, אם יש תוכנית מאושרת ואם הוגשה בקשה להיתר.
2. האם יש רוב חתימות?
בלי הרוב שנדרש לפי החוק, 67% מבעלי הדירות בפינוי בינוי, הפרויקט לא יכול לצאת לדרך. שאלו את המוכר, את נציגות הדיירים ואת היזם כמה דיירים חתמו, והאם יש דיירים סרבנים או התנגדויות.
3. מי היזם?
בדקו את הניסיון של החברה: כמה פרויקטים היא השלימה, האם יש לה כבר היתרים או רק החתמות, ומי עומד מאחוריה מבחינה פיננסית. יזם אמין מגיע עם ליווי בנקאי, ערבויות לדיירים ושקיפות לגבי לוחות הזמנים.
4. מה כתוב בהסכם?
כשקונים דירה ישנה במתחם שבו כבר נחתם הסכם, הקונה נכנס בנעלי המוכר. לכן חובה לקרוא את ההסכם עם היזם: מה התמורה (גודל הדירה החדשה, חניה, מחסן), מה הביטחונות, מי משלם שכר דירה בתקופת הבנייה, ומה קורה אם הפרויקט מתעכב. עורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית יבדוק גם את נסח הטאבו, הערות אזהרה ושעבודים.
5. מימון ומשכנתה
בפרויקט פינוי בינוי הבנק בודק לפני אישור משכנתה את היתרי הבנייה, את הליווי הפיננסי ואת ההסכם של היזם מול הדיירים. לכן מומלץ לקבל אישור עקרוני למשכנתה לפני שחותמים על חוזה. בקנייה של דירה חדשה מהיזם, ודאו שאתם מקבלים ערבות חוק מכר על כל תשלום.
6. המחיר וההמתנה
מחיר דירה במתחם פינוי בינוי כבר כולל לרוב חלק מהציפייה לדירה החדשה. השוו את המחיר לשווי הדירה במצבה הנוכחי, וקחו בחשבון שנים של המתנה, תקופה של שכירות בזמן הבנייה ועלויות נלוות. כדאי גם לבטח את הדירה הישנה כל עוד היא עומדת.
בשורה התחתונה
דירה בפרויקט פינוי בינוי יכולה להיות הזדמנות טובה, בתנאי שבודקים את התוכנית, את החתימות, את היזם ואת ההסכם לפני החתימה. אם אתם שוקלים לקנות דירה במתחם להתחדשות עירונית, צוות אלמגורים ישמח לעזור לכם להבין את מצב הפרויקט.
תגובות