כמה שווה דירה ישנה שמיועדת לפינוי בינוי או להריסה ובנייה?

דירה ישנה בבניין שעומד לעבור התחדשות עירונית שווה יותר מדירה זהה בבניין שאין לו תוכנית. השאלה היא כמה יותר, וזה תלוי בעיקר בשלב שבו נמצא הפרויקט.

שלושה ערכים שצריך להכיר

1. שווי הדירה כמו שהיא היום – לפי עסקאות דומות באזור, בלי פרויקט.

2. שווי הדירה העתידית – הדירה החדשה שתקבלו, עם התוספות.

3. זמן וסיכון – כמה שנים נשארו עד המסירה ומה הסיכוי שהפרויקט יתעכב.

המחיר ההוגן נמצא בין הערך הראשון לשני, וככל שהפרויקט מתקדם הוא מתקרב לשווי הדירה העתידית.

איך השלב משפיע על המחיר?

• רעיון בלבד, בלי חתימות – פרמיה נמוכה, הסיכון גבוה.

• רוב חתימות ויזם נבחר – הפרמיה עולה.

• תב"ע מאושרת – קפיצה משמעותית במחיר.

• היתר בנייה וליווי בנקאי – המחיר קרוב לשווי הדירה החדשה בניכוי זמן ההמתנה.

מה עוד משפיע?

• גודל התוספת והמפרט בהסכם.

• מיקום הדירה בבניין החדש.

• אמינות היזם והליווי הבנקאי.

• מצב משפטי: בנייה לא חוקית, שעבודים או מחלוקות בין יורשים.

כדאי לקבל שמאות

שמאי מקרקעין שמכיר התחדשות עירונית יכול להעריך את שווי הדירה בכל שלב. אם אתם מוכרים, הוא יעזור לכם לא למכור בזול. אם אתם קונים, הוא יעזור לכם לא לשלם על הבטחה.

בשורה התחתונה

דירה בפרויקט התחדשות עירונית שווה בעיקר את מה שהפרויקט באמת מבטיח, ולא את מה שהמודעה אומרת. קראו גם רכישת דירה להשקעה בפינוי בינוי, ופנו לאלמגורים לבדיקה של בניין ספציפי.