בעלי דירת גג בהתחדשות בניינית: מה הזכויות ומה התמורה?

בפרויקטים רבים, דווקא הדירה העליונה היא המקום שבו מתחילות המחלוקות. לבעלי דירת גג, או לדייר שהגג מוצמד לדירתו, יש לעתים זכויות שמאפשרות להם להרחיב את הדירה בעצמם. התחדשות בניינית משתמשת בדיוק בשטח הזה, ולכן חשוב להגיע איתם להסדר הוגן.

למה זה מורכב?

• הצמדת גג – כשהגג מוצמד לדירה מסוימת בנסח הטאבו, הוא נחשב לרכוש של אותו בעלים ולא רכוש משותף.

• זכויות בנייה – לפעמים לבעל הדירה העליונה יש זכות לבנות על הגג לפי הסכם או תקנון.

• אובדן ייחודיות – דירת גג עם מרפסת גדולה הופכת לדירה רגילה בבניין חדש, והבעלים חושש לאבד ערך.

איך מחשבים תמורה הוגנת?

התמורה לבעלי דירת גג או זכויות בגג נקבעת בדרך כלל בשמאות. השמאי בוחן את שווי הדירה והזכויות הקיימות לפני הפרויקט, ומציע תמורה שמשקפת אותן. אפשרויות נפוצות:

• דירה גדולה יותר או דירת גג בבניין החדש.

• מרפסת גג או מרפסת גדולה במיוחד.

• תוספת חניה או מחסן.

• פיצוי כספי בנוסף לתמורה הרגילה.

האם אפשר להתקדם בלי הסכמתם?

החוק מאפשר להתקדם ברוב הדרוש, אבל כשמדובר בזכויות קנייניות מוצמדות, המצב מורכב יותר. בתי המשפט דנו בלא מעט מקרים כאלה, והתוצאה תלויה בנסיבות. לכן כמעט תמיד עדיף להגיע להסכמה. ראו כמה חתימות צריך ודייר סרבן.

טיפים לשכנים

• לערב את בעלי הגג כבר באסיפה הראשונה ולא אחרי שכולם חתמו.

• להסביר לכלל הדיירים למה מגיעה להם תמורה שונה, על בסיס שמאות שקופה.

• לבדוק בנסח הטאבו ובתקנון הבית המשותף מה בדיוק מוצמד למי.

טיפים לבעלי דירת גג

• בקשו שמאות בלתי תלויה של הזכויות שלכם.

• היו מעורבים בתכנון, כדי לבחור דירה שמתאימה לכם בבניין החדש.

• זכרו שגם לכם יש מה להרוויח: בניין חדש, ממ"ד, מעלית וחניה.

באלמגורים אנחנו מגיעים להסכמה עם בעלי הצמדות מיוחדות כבר בשלב המוקדם, כדי שהפרויקט כולו יתקדם בלי מחלוקות.