כמה חתימות צריך? הרוב הדרוש בהתחדשות בניינית

אחת השאלות הראשונות שעולות באסיפת דיירים היא: "מה קורה אם לא כולם מסכימים?" התשובה נמצאת בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), שמכונה "חוק החיזוק". החוק קובע רוב מיוחד שמאפשר לקדם פרויקט גם בלי הסכמה של כל בעלי הדירות, בתנאי שזכויות המיעוט נשמרות.

הרוב הדרוש בכל מסלול

• חיזוק ותוספת קומות – נדרשת הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות.

• הריסה ובנייה – במשך שנים נדרשו ארבע חמישיות (80%). ועדת הפנים של הכנסת אישרה תיקון שמשווה את הרוב להריסה ובנייה לשני שלישים, בבניין עם ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות.

בפועל, הכללים המדויקים תלויים במסלול התכנוני, בגודל הבניין ובמועד הגשת הבקשה. לכן חשוב שעורך הדין של הדיירים יבדוק מה חל על הבניין הספציפי שלכם.

למה יזמים רוצים כמעט 100%?

גם כשהחוק מאפשר להתקדם ברוב, הבנק המלווה והיזם מעדיפים הסכמה של כל הדיירים או קרוב לכך. כל דייר שלא חתם הוא סיכון לעיכוב, להליך משפטי ולעלויות. לכן רוב הפרויקטים יוצאים לביצוע רק אחרי שכמעט כל הבעלים חתמו.

מה קורה עם דייר שמתנגד?

כשהרוב הדרוש חתם, אפשר לפנות למפקח על רישום המקרקעין. המפקח בוחן אם הסירוב סביר. אם הוא קובע שהסירוב בלתי סביר, הוא יכול להורות על ביצוע הפרויקט, ובמקרים מסוימים הדייר המסרב גם עלול להידרש לפצות את השכנים על הנזק שנגרם מהעיכוב. הרחבנו על כך במאמר דייר סרבן.

הגנות לדיירים מבוגרים ולבעלי מוגבלות

החוק מגן על קבוצות שהמעבר קשה להן במיוחד. דייר מבוגר יכול לבקש חלופות, כמו דירה קטנה יותר עם תשלום ההפרש, דירה חלופית קרובה, או מגורים בדיור מוגן במימון הפרויקט. פירטנו את האפשרויות במאמר זכויות קשישים בהתחדשות עירונית.

איך מגיעים לרוב בצורה נכונה?

• שקיפות מההתחלה – אסיפת דיירים פתוחה, עם מידע ברור על המסלול, התמורות והלוח זמנים.

• נציגות נבחרת – נציגות דיירים שמדברת עם כל שכן בנפרד ומבינה את הצרכים שלו.

• ייעוץ עצמאי – עורך דין ומפקח מטעם הדיירים ובמימון היזם, שמסבירים את ההסכם.

• התאמות אישיות – פתרונות לדיירים עם צרכים מיוחדים, כמו קומה נמוכה, נגישות או דירה קטנה יותר.

בקיצור

החוק מאפשר להתקדם גם בלי כולם, אבל פרויקט טוב בנוי על הסכמה רחבה. ככל שהתהליך שקוף והוגן יותר, כך קל יותר להגיע לרוב הדרוש ולהימנע מהליכים משפטיים ארוכים. למידע על בחירת שותף נכון לדרך ראו איך לבחור יזם אמין.

המידע במאמר כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני כל החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג את הדיירים.