איך בודקים את זכויות הבנייה של הבניין שלכם?

יזם שמגיע לבניין עם הצעה כבר יודע כמה אפשר לבנות על המגרש. גם הדיירים צריכים לדעת את זה, כדי להבין אם ההצעה הוגנת. הבדיקה הזו נקראת בדיקת זכויות או בדיקת היתכנות, והנה איך עושים אותה.

מה בודקים?

• התוכנית החלה – אילו תוכניות חלות על המגרש: תוכנית מתאר, תוכנית עירונית להתחדשות בניינית, או מדיניות לפי חלופת שקד.

• זכויות קיימות – כמה שטח בנוי היום וכמה עוד מותר לבנות לפי התוכניות הישנות.

• זכויות מכוח התחדשות – כמה קומות ודירות התוכנית העירונית מאפשרת להוסיף, ובאיזה מסלול: חיזוק או הריסה ובנייה.

• מגבלות – קווי בניין, גובה מקסימלי, חניה, שימור, עצים ותשתיות.

• מתחם פינוי בינוי – האם הבניין נמצא במתחם שהעירייה מסמנת להתחדשות רחבה. ראו ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38.

איפה מוצאים את המידע?

• אתר העירייה – מערכות GIS עירוניות ותיקי מידע תכנוני.

• תכנון זמין – אתר מינהל התכנון, שבו אפשר לראות את התוכניות החלות על כל גוש וחלקה.

• מחלקת ההתחדשות העירונית – בערים רבות יש מינהלת התחדשות שנותנת מידע לדיירים ללא עלות.

• בקשת מידע תכנוני – בקשה רשמית לוועדה המקומית, שמסכמת את כל ההוראות החלות על המגרש.

אחרי פקיעת תמ"א 38

מאז שתמ"א 38 פקעה, הזכויות לבניין בודד תלויות בעיקר בתוכנית העירונית ובמסלול חלופת שקד. בכל עיר המצב שונה. ראו תמ"א 38 אחרי הפקיעה וחלופת שקד.

למה כדאי להיעזר באיש מקצוע?

התוכניות מורכבות, והפרשנות שלהן משפיעה מאוד על הכלכליות. אדריכל או שמאי בלתי תלוי יכולים להעריך כמה דירות אפשר לבנות, מה התמורה הסבירה לדיירים ואיזה מסלול עדיף. זה מאפשר לדיירים להיכנס למשא ומתן עם יזמים כשהם יודעים מה הבניין שווה.

שימו לב להבטחות

אם יזם מבטיח תמורה שנראית גבוהה מאוד, בקשו לראות על מה היא מבוססת: על תוכנית מאושרת, או על הנחה שהעירייה תאשר הקלות. ההבדל יכול להיות שנים של עיכוב. ראו איך לבחור יזם אמין.

באלמגורים אנחנו מציגים לדיירים בדיקת היתכנות מסודרת, עם התוכניות החלות והחישוב שמאחורי ההצעה.