חיזוק ותוספת קומות: איך זה עובד בבניין שלכם

חיזוק ותוספת קומות הוא המסלול שבו הבניין הקיים נשאר על כנו, מקבל חיזוק הנדסי מפני רעידות אדמה, ובתמורה היזם מוסיף קומות ודירות חדשות שאותן הוא מוכר. במשך שנים זה היה מסלול תמ"א 38/1. אחרי פקיעת תמ"א 38, אותו רעיון ממשיך דרך תוכניות עירוניות להתחדשות בניינית ודרך חלופת שקד. במאמר הזה נסביר איך המסלול עובד בפועל, מה הדיירים מקבלים ומתי הוא מתאים.

איך זה עובד?

היזם מממן את כל העבודות: חיזוק השלד, שדרוג הלובי והמעטפת, הוספת ממ"דים ומרפסות לדירות הקיימות, ולעתים גם מעלית. את ההשקעה הוא מחזיר ממכירת הדירות החדשות שנבנות על הגג ולעתים גם בקומת העמודים. הדיירים לא משלמים על העבודות וממשיכים לגור בבניין לאורך רוב הפרויקט.

מה הדיירים מקבלים?

• ממ"ד – חדר מוגן שמוצמד לכל דירה, ומגדיל אותה בכ-9 עד 12 מ"ר.

• מרפסת – ברוב הפרויקטים מתווספת מרפסת לכל דירה קיימת.

• מעלית – אם הבניין לא היה מצויד במעלית, היא מתווספת כחלק מהפרויקט.

• חיזוק ושיפוץ חיצוני – שלד מחוזק, חזית חדשה, לובי ותשתיות משותפות מחודשות.

• עליית ערך – הדירה המחודשת והבניין המשודרג שווים יותר בשוק.

מה התנאים?

לא כל בניין מתאים לחיזוק. צריך שלד שאפשר לחזק במחיר סביר, יסודות שיכולים לשאת קומות נוספות, ומגרש שמאפשר להוסיף ממ"דים בלי לפגוע בקווי הבניין. בנוסף, התוכנית העירונית צריכה לאפשר מספיק תוספת זכויות כדי שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם. את המצב ההנדסי בודקים מהנדסים, כפי שהרחבנו במאמר בדיקות הנדסיות בתמ"א 38.

חיזוק או הריסה ובנייה?

בחיזוק הדיירים לא עוזבים את הבית, והפרויקט קצר יותר. מנגד, התוצאה היא בניין ישן משודרג, לא בניין חדש: התשתיות הפנימיות, גובה התקרות ותכנון הדירות נשארים כשהיו. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי, חניה תת-קרקעית ובדרך כלל גם תוספת שטח גדולה יותר, אבל צריך לעבור לשכירות לתקופת הבנייה. לכן בערים רבות הנטייה היום היא להריסה ובנייה, וחיזוק נשאר מתאים בעיקר לבניינים במצב טוב או במגרשים קטנים.

כמה זמן זה לוקח?

מהחתימות ועד ההיתר עוברות בדרך כלל שנה עד שלוש שנים, תלוי בעירייה ובמורכבות. העבודות עצמן נמשכות לרוב בין שנה וחצי לשנתיים וחצי. כדאי להכין את הדיירים לכך שיחיו באתר בנייה פעיל: רעש, אבק והגבלות בגישה לחלקים מהבניין.

איך מתחילים?

הצעד הראשון הוא לבדוק מה מותר לבנות בבניין שלכם לפי התוכנית העירונית, ולבחור נציגות דיירים שתוביל את התהליך. לפני חתימה על כל מסמך, חשוב שיהיו לדיירים עורך דין משלהם ומפקח מטעמם. לסקירה רחבה של המסלולים הקיימים היום ראו את המאמר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

באלמגורים אנחנו בודקים לכל בניין את שני המסלולים ומציגים לדיירים את התמורות והלוחות זמנים של כל אחד, כדי שההחלטה תתקבל על בסיס מספרים ולא הבטחות.